Archiv odpovědí

Bulletin č. 1/2021

Dotaz:

Prosíme o radu, jak postupovat v situaci, kdy přítelkyně s malým dítětem jednoho vlastníka bytu v našem SVJ jsou trvale hlášeni u jejích rodičů mimo Prahu. Údajně střídavě žijí týden tady a týden u rodičů mimo Prahu, takže v bytě jsou s vlastníkem v součtu jen polovinu roku. Z tohoto důvodu chce vlastník bytu platit zálohy na služby, které se platí podle počtu osob, pouze za jednu osobu. Je to tak v pořádku?

Odpověď:

Osobami rozhodnými pro rozúčtování jsou v tomto případě, který uvádíte, vlastník jednotky a dvě osoby (přítelkyně a dítě), neboť se jedná o osoby, u kterých lze mít za to, že budou s vlastníkem žít v jednotce po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období (§ 2 písm. g) zák. č. 67/2013 Sb., o službách. Podle metodického pokynu Ministerstva pro místní rozvoj ČR, nemusí být ani soužití dalších osob s vlastníkem nepřetržité po dobu dvou měsíců, ale tato doba se načítá i z kratších časových úseků v průběhu zúčtovacího období.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

V našem SVJ máme problém, se kterým si nevíme rady. Velká většina vlastníků a obyvatel domu si stěžuje na velmi obtěžující hluk, kdy nezletilý člen jedné domácnosti hraje celý den jen s malými přestávkami na bicí soupravu. Hluk je intenzívní a narušuje také distanční výuku školáků. Jak nejlépe postupovat, aby nedošlo k narušení osobních práv a předešlo se tak budoucím dalším konfliktům?

Odpověď:

V této věci doporučujeme statutárnímu orgánu SVJ nejdříve projednat problém (překračování hlukových limitů) s vlastníkem jednotky, ve které jsou limity hlučnosti překračovány, a to z důvodu ochrany zdraví ostatních uživatelů bytů v domě. Mělo by být dohodnuto, že hra na hudební nástroj bude omezena a vlastník provede odhlučnění příslušných prostor tak, aby hlukem neomezoval ostatní uživatele jednotek.

Pokud vlastník nezajistí, aby hrou na hudební nástroj nedocházelo k nepřiměřenému hluku, je možné se obrátit na krajskou hygienickou stanici, kde můžete dát (i opakovaný) podnět k měření hluku. Krajská hygienická stanice provádí v řadě případů měření bezplatně, je ale možné, že bude úhradu za měření požadovat. V případě, pokud by krajská hygienická stanice odmítla měření hluku provést, je možné se obrátit na Ministerstvo zdravotnictví ČR (Hlavního hygienika ČR). Rovněž je možné se obrátit na jiné subjekty – držitele autorizace v oblasti měření hluku, a to i z důvodu zajištění důkazů pro případné podání žaloby. Pokud by došlo k překročení hlukových limitů, je krajská hygienická stanice oprávněna uložit sankce podle zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví a o změně některých zákonů, a to např. fyzické osobě uložit pokutu, či zákaz činnosti.

Dosažení přijatelné úrovně hluku, který nepřekračuje hygienické limity hluku (nařízení vlády č. 272/2011 Sb.) a nepoškozuje lidské zdraví, se lze domáhat i soudní cestou, a to podáním civilní (sousedské) žaloby proti původci hluku podle § 1013 a § 1042 občanského zákoníku. Žalobcem ale nemůže být právnická osoba (SVJ), ale každá osoba (v tomto případě vlastník nebo nájemce jednotky), která je nadměrným hlukem obtěžována.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Na členské schůzi bytového družstva byl dne 6. února zvolen nový člen představenstva, který byl týž den zvolen schůzí představenstva do funkce místopředsedy představenstva. Nejsme si ale jisti, odkdy se počítá začátek výkonu funkce – okamžikem zvolení nebo dnem zápisu do rejstříku?

Odpověď:

Za den započetí funkčního období je považován den volby. K platnosti volby je třeba, aby člen družstva vyslovil s přijetím funkce souhlas. Den volby je dnem započetí funkčního období i tehdy, pokud by souhlas s přijetím funkce byl vysloven dodatečně. Zápis v obchodním rejstříku má pouze deklaratorní charakter a má význam zejména pro třetí osoby, které jednají v dobré víře v zápis, který zajišťuje veřejnou, materiální publicitu.

JUDr. František Lebl

Dotaz:

V našem družstvu jsme v situaci, kdy volební období všech členů představenstva skončilo a nikdo z domu nechce být v žádném případě do představenstva zvolen, takže není kým původní členy představenstva nahradit. Je nějaké řešení?

Odpověď:

Nemá-li bytové družstvo zvolený statutární orgán, tedy i z důvodu, že volební období uplynulo a nikdo z členů družstva nemá zájem tuto funkci vykonávat, bude muset příslušný soud bytovému družstvu ustanovit opatrovníka. Návrh na ustanovení opatrovníka může podat soudu kdokoli, kdo má na tom právní zájem. Může to být i kterýkoli člen bytového družstva. Soud jmenuje opatrovníka i bez návrhu, kdykoli se o tom dozví. V případě soudního řízení o opatrovnictví je věcně příslušný krajský soud dle sídla družstva (u něhož je družstvo zapsáno ve veřejném rejstříku).

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Našemu SVJ vede účetnictví správcovská firma a vlastníci jednotek posílají všechny platby na její bankovní účet. SVJ svůj bankovní účet nemá. Je to tak v pořádku, neporušujeme tím nějaký předpis?

Odpověď:

Žádný právní předpis nenařizuje povinnost zřízení bankovního účtu. Z uvedeného lze dovodit, že společenství vlastníků nemusí mít svůj vlastní bankovní účet a může se domluvit se svým správcem, že své bankovní operace bude provádět prostřednictvím účtu správce. V tomto případě je vhodné, aby účetní, která vede účetnictví společenství vlastníků jednotek, vedla zároveň účetnictví správce. Pokud jsou rozdílné účetní, pak je tato situace náročná na administrativu a předávání informací, neboť pohledávka společenství vlastníků jednotek je uhrazena v okamžiku, kdy vlastník jednotky zaplatí na účet, který mu předalo pro platby společenství vlastníků jednotek, a to bez ohledu na skutečnost, zda se jedná o vlastní účet společenství vlastníků jednotek nebo o účet jeho případného smluvního správce.

Nicméně upozorňuji, že tento způsob SMBD a další odborníci jednoznačně nedoporučují, naopak se doporučuje, aby vlastníci jednotek zasílali příspěvky na správu domu a pozemku na účet společenství vlastníků jednotek, případně i zálohy na služby a nedoplatky z vyúčtování těchto služeb, tedy aby platby ve společenství vlastníků probíhaly přes jeho vlastní bankovní účet. V praxi společenství vlastníků jednotek se lze setkat s více variantami jeho bezhotovostního styku.

Ing. Božena Künzelová

Dotaz:

Prosíme o informaci, jak postupovat, když si člen družstva namontoval klimatizaci s venkovním nasáváním a vývodem na fasádě domu do ulice? Nebyli jsme o tom vůbec informováni ani požádáni o povolení s tím, že se jedná o jejich rozhodnutí a družstvu do toho nic není.

Odpověď:

Nájemce – člen bytového družstva není oprávněn bez předchozího souhlasu bytového družstva provádět jakékoliv úpravy v bytě ani v domě. Bytový dům je ve vlastnictví bytového družstva. O udělení nebo neudělení písemného souhlasu s plánovanou stavební úpravou rozhoduje představenstvo družstva, pokud si rozhodování v této věci nevyhradí členská schůze bytového družstva. Pokud nájemce – člen bytového družstva o udělení souhlasu družstvo nepožádal a stavební úpravu provedl, porušil tím hrubě svoji povinnost vyplývající z nájmu a tohoto člena lze vyloučit z družstva podle § 734 zákona o obchodních korporacích.

Ve vámi uvedeném případě doporučujeme vyzvat tohoto člena, aby uvedl věc (dům) do původního stavu a zároveň jej ve výzvě informovat, že v případě, pokud tak neučiní, bude mu udělena písemná výstraha před vyloučením. Věc jde zhojit i tak, že tento člen požádá o dodatečný souhlas s tím, že bytové družstvo v uděleném souhlasu stanoví podmínky provedení stavební úpravy.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Dopustili jsme se chyby – v záhlaví zápisu z poslední členské schůze omylem zůstalo chybné datum. Dále v textu zápisu je již datum uváděno správně. Je nutné dělat opravu, případně jak postupovat?

Odpověď:

V tomto případě se jedná o opravu písařské chyby, kterou může napravit statutární orgán svým usnesením se stručným odůvodněním o jakou chybu nebo zřejmou nesprávnost se v konkrétním zápisu z členské schůze jedná. Toto usnesení představenstva se pak oznámí vhodným způsobem členům, popřípadě také dotčeným orgánům.

JUDr. František Lebl

Dotaz:

U nás v domě jsou na jedné straně vlastníci bytů, máme SVJ, na druhou stranu jsme zachovali bytové družstvo, které vlastní nebytové prostory. Jak je to při hlasování manželů v SVJ a v bytovém družstvu? Domníváme se, že manželé mají v obou případech jeden hlas. Nejsme si ale jisti, jestli musí hlasovat oba nebo jen jeden s plnou mocí od druhého manžela nebo jen jeden z manželů a bez plné moci od druhého manžela?

Odpověď:

Váš názor je nesprávný, je třeba důsledně rozlišit hlasování na členské schůzi bytového družstva a na shromáždění v SVJ.

Podle § 1185 občanského zákoníku spoluvlastníci, a to i manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění, musí zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu (SVJ) a tedy i hlasovat na shromáždění. Společným zástupcem může být jeden z manželů nebo jiná osoba podle vůle manželů.

Při hlasování na členské schůzi bytového družstva pak mají manželé, jako společní členové bytového družstva, jeden hlas a hlasuje jeden z nich.

JUDr. Ivana Šimonková

Bulletin č. 6/2020

Dotaz:

Dobrý den, do konce roku bychom potřebovali provést v jednotlivých bytech revizi plynu. Je možné za současné situace vstupovat do bytu s revizním technikem? Předpokládáme, že bude vybaven rouškou nebo respirátorem a rukavicemi.

Odpověď:

I v nouzovém stavu je nutné provádět revize a kontroly technických zařízení stanovené příslušným zákonem, ale musí být zajištěna ochrana zdraví přítomných osob. Pokud se s technikem (specialistou) dohodnete na ochranných opatřeních (roušky, dezinfekce, rukavice, u zařízení minimální počet lidí) které podniknete, je možné revize provést. Neprovedení revizí by totiž mohlo mít vliv i na plnění pojišťovnou v případě pojistné události. Pokud by nebylo možné revize provést, tedy nebyla by v tomto směru dohoda s technikem možná, je nutné revize provést neprodleně po skončení nouzového stavu.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Pokud v nynější situaci výbor SVJ odstoupí před koncem volebního období, může v období dvou měsíců po svém písemném odstoupení, tj. do dne kdy podle stanov fakticky skončí svou činnost, vykonávat funkci plnohodnotně, nebo je nějak ve svém počínání omezen? Mimo jiné např. potřebujeme připravit volby nového "vedení" SVJ, uzavřít smlouvu o výměně vodoměrů, připravit návrh plánu oprav, návrh rozpočtu atd. Je možné toto řešit i per rollam a on-line?

Odpověď:

Do zániku své funkce vykonává člen voleného orgánu svoji funkci bez omezení. Zákon č. 191/2020 Sb. platí pro všechny právnické osoby, tedy i pro společenství vlastníků. Pokud ale člen voleného orgánu s prodloužením funkčního období nesouhlasí, musí doručit nesouhlas společenství vlastníků, a to před uplynutím funkčního období. V takovém případě se funkční období neprodlužuje (§ 20 odst. 2 uvedeného zákona).

Pro hlasování per rollam u společenství vlastníků není možné postupovat způsobem on-line, neboť k platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky podepsané vlastní rukou. Návrh rozhodnutí musí být vlastníkům doručen poštou nebo např. vhozením do schránky, v tomto případě doporučujeme o tom sepsat záznam. Postup při rozhodování per rollam, včetně vzoru návrhu rozhodnutí najdete na našich webových stránkách jako informaci č. 3 v nouzovém stavu.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Chtěli bychom se zeptat, jestli máme jako bytové družstvo povinnost zajistit nájemníkům prostory pro uložení kol. Jedná se o věžový dům s 98 byty, zájemců je ale méně než 1/3. Pokud takovou povinnost máme, můžeme za vyčleněný prostor požadovat poplatek?

Odpověď:

Zřízení tzv. kolárny je věcí rozhodnutí členské schůze, nikoliv však povinnost vlastníka, kterým je bytové družstvo. O poplatku nebo nájmu za užívání takového prostoru lze současně rozhodnout na členské schůzi.

JUDr. František Lebl

Dotaz:

Zajímá nás, zda je možné v této covidové situaci hlasovat o schválení úpravy stanov našeho bytového družstva per rollam a jakým způsobem pak bude zajištěn notářský zápis – stejnopis pro obchodní rejstřík?

Odpověď:

Rozhodování per rollam se v tomto případě řídí ustanovením § 654 odst. 2 ZOK, a to: vyžaduje-li tento zákon, aby rozhodnutí členské schůze bylo osvědčeno veřejnou listinou, má vyjádření člena formu veřejné listiny, ve které se uvede i obsah návrhu rozhodnutí členské schůze, kterého se vyjádření týká.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Naše bytové družstvo plánuje provést úpravu stanov podle nových zákonů. Dočetli jsme se, že je potřeba dát do stanov nejen peněžitý další členský vklad, ten ve stanovách máme, ale i jakýsi nepeněžitý další členský vklad. Je to skutečně pravda?

Odpověď:

ZOK výslovně připouští nepeněžitý další členský vklad (§ 573 a § 574 ZOK) nejen ve formě dohodnuté věci, ale také ve formě provedení práce či poskytnutí nebo poskytování služby. Je to umožněno pouze v družstvu (zatímco u obchodních společností zakazuje § 17 ZOK nepeněžitý vklad formou práce nebo služby).

Jde o významné ustanovení především pro případ, že by bytové družstvo pořizovalo nový dům s byty nebo by pořizovalo nové byty v dosavadním domě bytového družstva. Bylo by možné dohodnout splnění dalšího členského vkladu či jeho části určitými pracemi apod., přičemž by se provedlo ocenění způsobem stanoveným zákonem; ocenění a částku, která se započítá na členský vklad, však musí provést soudní znalec, na jehož osobě se bytové družstvo a vkladatel dohodnou a před jeho vložením schválí tento nepeněžitý vklad členská schůze, jak stanoví § 573 odst. 3 ZOK.

Nepeněžitý vklad (tj. jinou penězi ocenitelnou věc) lze do bytového družstva vložit i v případě, že by stanovy o tom nic neuváděly, ale musí jej však předem schválit členská schůze, a to nejen že bude tento vklad vložen, nýbrž také schválit částku jeho ocenění, která se započítává na členský vklad (změna § 573 ZOK). Jiné je to s nepeněžitým vkladen ve formě práce nebo poskytnutí služby; ten lze vložit jedině v případě, že to stanovy bytového družstva výslovně umožňují (a členská schůze jej schválí uvedeným postupem).

Každé bytové družstvo proto podle vlastních podmínek posoudí, zda je potřebné, aby ustanovení o nepeněžitém vkladu do svých stanov zařadilo - především by se mohlo jednat o případy, že by bytové družstvo organizovalo výstavbu bytů výstavbou nového domu či změnou již dokončené stavby.

JUDr. František Lebl

Dotaz:

V našem domě jsou ubytováváni občané cizího státu (UKR). Prosíme o informaci, jaké má bytové družstvo možnosti si ověřit, kdo je zde přihlášen jako nájemník nebo podnájemník a jaké má družstvo možnosti zjistit přehled o jejich pobytech?

Odpověď:

Bytové družstvo jako vlastník domu i bytů rozhoduje v souladu se zákonem i stanovami družstva (dává souhlas nebo nesouhlasí) o přenechání bytu do podnájmu členem bytového družstva – nájemcem bytu Z tohoto pohledu by mělo mít bytové družstvo svoji evidenci. Pokud má bytové družstvo zájem zjistit, zda v bytech mají povolen trvalý pobyt jiné osoby (cizinci) než nájemci – členové družstva, musí se obrátit podle adresy domu na příslušnou ohlašovnu.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Prosíme o radu, jestli si může vlastník jednotky na shromáždění vlastníků pořizovat audiozáznam z tohoto shromáždění. Předpokládáme, že jsou nejspíš tři možnosti: může bez jakýchkoli omezení a ohlášení předem, může, ale pouze za předpokladu, že je mu to schváleno hlasováním v úvodu daného shromáždění anebo vůbec nemůže.

Odpověď:

Zvukový záznam z jednání shromáždění vlastníků lze pořizovat neomezeně, neboť se nejedná o projevy fyzických osob, jež mají osobní povahu. To znamená, že se v tomto případě neuplatní ochrana projevů osobní povahy podle zákona o ochraně osobních údajů. Nedochází tím k zásahu do osobnostních práv, kdy ustanovení § 11 a § 12 občanského zákoníku poskytují ochranu jen těm projevům fyzických osob, jež mají osobní povahu.

Osobní povahu zpravidla nemají projevy, ke kterým dochází při výkonu povolání, při obchodní či veřejné činnosti (viz rozsudek NS ČR vydaný pod sp. zn. 30 Cdo 64/2004 ze dne 11. 5. 2005). Doporučujeme ale předem shromáždění oznámit, že bude zvukový záznam pořizován.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Vzhledem k tomu, že nikdo z vlastníků nechce být členem výboru, padl na schůzi našeho SVJ návrh zvolit profesionálního předsedu. Jenže ve stanovách máme výslovně uvedeno, že výbor má mít tři členy, kteří pak volí či odvolávají předsedu výboru. Jak to tedy udělat? Musíme změnit stanovy za přítomnosti notáře nebo to jde i bez něho? A musíme stanovy změnit už předtím, než zvolíme profesionálního předsedu, nebo to lze učinit až po jeho zvolení?

Odpověď:

Od 1. 7. 2020 se pro změnu stanov společenství vlastníků (pokud to ovšem stanovy přímo neurčují) již nevyžaduje forma veřejné listiny (notářského zápisu), a to v souladu s § 1200 odst. 5 občanského zákoníku.

Pokud stanovy vašeho společenství vlastníků určují, že statutární orgán je kolektivní (výbor), je nutné provést změnu stanov tak, aby stanovy určily statutární orgán individuální – předsedu společenství vlastníků. Shromáždění vlastníků pak může zvolit externího předsedu společenství vlastníků. Změna stanov v tomto směru musí být shromážděním odsouhlasena před volbou předsedy společenství vlastníků, a to v souladu (hlasovací kvórum atd.) se změněnými stanovami.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Prosíme o radu, jakým způsobem máme postupovat v situaci, kdy došlo k umístění nepovolené klimatizační jednotky na přilehlém balkóně jednoho z bytů v našem domě.

Odpověď:

Podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku (vlastník jednotky nesmí ztížit jiným vlastníkům jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části) je na shromáždění vlastníků nutné před instalací klimatizační jednotky projednat a schválit její umístění, upevnění, technické parametry, hlučnost a odvod kondenzátu. Nedílnou součástí projednávaného bodu by měl být popis umístění venkovní jednotky a katalogový list zařízení, které má být použito. V případě, pokud by shromáždění vlastníků rozhodlo, že umístění klimatizační jednotky schvaluje, měla by být montáž klimatizace řešena profesionální firmou disponující nejen zkušenostmi, ale i příslušnými certifikáty.

V případě, pokud vlastník jednotky o souhlas s montáží klimatizační jednotky shromáždění vlastníků prostřednictvím výboru nepožádal a navíc je zde důvodné podezření, že klimatizační jednotka způsobí škody na domě (bytě), doporučujeme, aby společenství vlastníků vyzvalo vlastníka jednotky k odstranění předmětné klimatizační jednotky.

V této souvislosti upozorňujeme na § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, který upravuje právo osoby odpovědné za správu domu v případě, pokud přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím není dotčeno.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Může si představenstvo bytového družstva vyhradit, aby člen bytového družstva uděloval plnou moc na členskou schůzi pouze jinému členovi našeho družstva? Má to oporu v zákoně? Případně by stačilo pouze usnesení představenstva?

Odpověď:

Podle § 635 ZOK se člen zúčastňuje členské schůze osobně nebo v zastoupení (i třetí osoby). Plná moc pro zastupování musí být písemná a musí z ní vyplývat, zda byla udělena pro zastoupení na jedné nebo více členských schůzích. Nikdo nesmí být na jednání členské schůze zmocněncem více než jedné třetiny všech členů družstva, jinak platí, že nemá pro jednání na členskou schůzi žádnou plnou moc.

Podrobnosti zastoupení na základě plné moci mohou dále upravovat stanovy vašeho bytového družstva. Například požadavek ověřeného podpisu zmocnitele (člena družstva) na udělené plné moci zmocněnce nebo možnost zastoupení člena družstva na členské schůzi na základě plné moci udělené pouze členovi družstva, apod.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Po uplynutí funkčního období výboru našeho SVJ jsme na shromáždění řádně zvolili nový výbor, a to ve stejném složení jak tomu bylo doposud. Novou volbou tedy nedošlo k žádné změně členů výboru, tak jak byli již před pěti lety zapsáni v rejstříku. Je nutné novou volbu členů výboru na další funkční období (volbu beze změny) nějakým způsobem zaevidovat do obchodního rejstříku, např. vložením zápisu ze schůze, na které byli stejní členové výboru opětovně zvoleni pro další pokračování ve vedení SVJ? Zápis ovšem obsahuje i jiné interní informace, které se týkají hospodaření SVJ, a které nejsou vhodné ke zveřejňování, jelikož by se tím mohla nejspíš porušit ochrana osobních údajů některých členů SVJ.

Odpověď:

Do veřejného rejstříku je nutné po nové volbě členů orgánu (i když byli opětovně zvoleni stejní členové tohoto orgánu) vždy provést zápis této skutečnosti, tj. výmaz členů voleného orgánu a zápis nově zvolených členů voleného orgánu, i když se jedná o totožné osoby. Zápis těchto skutečností se provede formou interaktivního formuláře na www. justice.cz.

Zápis ze shromáždění není nutný přikládat v úplném znění, nutné je přiložit pouze tu část, týkající se předmětné volby včetně plného znění usnesení.

JUDr. Ivana Šimonková

 

Bulletin č. 3/2020

Dotaz:

Prosíme o radu, jak postupovat, když v současné době, navíc s ohledem na blížící se prázdniny je velmi problematické svolat členskou schůzi našeho družstva, schválit potřebné dokumenty (zejména účetní závěrku) a provést volbu členů představenstva z důvodu skončení funkčního období? Nehrozí nějaké sankce, pokud termíny nedodržíme?

Odpověď:

Pokud není možné v současné době svolat členskou schůzi družstva, což je pochopitelné, je možné rozhodovat způsobem per rollam, tedy mimo zasedání, písemně nebo pomocí využití technických prostředků, a to i v případě, pokud to stanovy nepřipouštějí. Postup při rozhodování per rollam, včetně vzoru, najdete na našich webových stránkách jako jednu z informaci v nouzovém stavu.

Pokud se týká schválení řádné účetní závěrky, tak zákon č. 191/2020, o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie SARS CoV-2, mimo jiné v § 21 upravuje i zvláštní opatření ve vztahu k projednání řádné účetní závěrky obchodní korporace a to takto:

„Pokud by zákonná lhůta k projednání řádné účetní závěrky družstva měla uplynout dříve než 3 měsíce po skončení mimořádného opatření při epidemii, uplyne 3 měsíce po skončení tohoto opatření, nejpozději však 31. prosince 2020“. V této prodloužené době by měla být řádná účetní závěrka schválena.

Pokud se týká volebního období, zákon v § 20 upravuje zvláštní opatření ve vztahu k členům voleného orgánu právnických osob a to takto:

„Pokud uplyne funkční období člena voleného orgánu právnické osoby, prodlužuje se jeho funkční období do uplynutí 3 měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii; to platí i tehdy, uplyne-li funkční období v době 1 měsíce ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření proti epidemii.“

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

V našem domě se množí stížnosti na kvalitu televizního signálu ze společné antény. S některými vlastníky jsme ve sporu a nedaří se nám zjistit, zda a kolik televizních kanálů je SVJ povinno prostřednictvím STA pro jednotlivé jednotky zajistit. Jak máme situaci řešit?

Odpověď:

Podle § 5 odst. 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb., o službách je společenství vlastníků povinno umožnit příjem rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek. Jinou povinnost v tomto případě zákon nestanoví. V této souvislosti je nutné zmínit zákon č. 151/2000 Sb., o telekomunikacích a o změně dalších zákonů, kde je v § 91 odst. 6 rovněž uvedena povinnost umožnit (nikoliv zajistit) příjem rozhlasového a televizního vysílání provozovatelů ze zákona, za podmínky, že v místě příjmu je signál přiměřené kvality.

V případě, který uvádíte, vám doporučujeme věc projednat na zasedání shromáždění vlastníků a případně na místo pozvat oborníka – technika, který posoudí zařízení STA. Je možné také zvážit kabelové připojení od renomované společnosti.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Naše družstvo pronajímá jeden byt nečlenu družstva. Ve smlouvě o pronájmu s ním nemáme upraveno zvyšování nájmu. Dlouhá léta jsme nájem nezvyšovali a nájemce platil velmi nízký nájem, který neodpovídal nájemnému obvyklému v daném místě. Minulý rok jsme proto zvýšili nájem podle § 2249 OZ o 20 %. Letos jsme provedli drahou rekonstrukci tohoto bytu a na základě toho chceme zvýšit nájem podle § 2250 OZ. Můžeme to udělat, nebo i v tomto případě platí § 2249 a nájem tedy můžeme zvýšit až v roce 2022?

Odpověď:

Vzhledem k obecně zjišťovaným nejasnostem v uvedené záležitosti, a také vzhledem k rozdílným názorům odborné veřejnosti (přičemž také odborná komentářová literatura se odpovědi na tuto otázku spíše vyhýbá), konzultovali jsme celou záležitost s příslušnými odborníky jednak na SON, jednak v odboru bytové politiky MMR.

Po těchto konzultacích lze uvést, že situace je v zásadě taková, že není k dispozici nějaký současný judikát, který by se zabýval touto záležitostí a stanoviska či názory se spíše přiklánějí k závěrům, že vzájemný vztah mezi oběma zákonnými ustanoveními občanského zákoníku, tedy mezi § 2249 a § 2250 OZ, není legislativně dořešen. I když jde v případě zvýšení nájemného podle § 2250 OZ o zvláštní případ zvýšení nájemného oproti zvýšení podle § 2249 OZ (přičemž musí být nejdříve splněny předpoklady a podmínky týkající se povahy stavebních úprav podle § 2250 OZ, aby mohlo být uvažováno o zvýšení nájemného podle tohoto zákonného ustanovení), nelze vyloučit, že v případě sporu by bylo vyžadováno splnění požadavků a podmínek stanovených v § 2249, tedy postup, že by se provedl součet obou zvýšení (jak podle § 2249 tak podle § 2250 OZ), a posuzovalo by se, zda nedošlo k překročení kritérií a podmínek stanovených v § 2249 OZ, tedy, zda celkové zvýšení není vyšší než dvacet procent v období posledních tří let, a zda odpovídá srovnatelnému nájemnému obvyklému v daném místě).

Pokud by však došlo k výslovné dohodě mezi pronajímatelem a dotčeným nájemcem (v daném případě k výslovné dohodě mezi BD a nájemcem – nečlenem BD), pak by se jednalo o jiné ujednání obou smluvních stran, které připouští § 2249 OZ, a bylo by možné nájemné zvýšit podle této dohody s nájemcem. Jednalo-li by se o více takových nájemců – nečlenů, u nichž by mělo dojít k takovému zvýšení nájemného, vyžadoval by se se podle § 2250 odst. 1 OZ souhlas nájemců (v daném případě nečlenů BD) alespoň dvou třetin takových bytů.

Lze tedy uzavřít, že jde-li pouze o jediného nájemce – nečlena BD, byla by zřejmě (v zájmu právní jistoty) potřebná výslovná dohoda s tímto nájemcem, z níž by vyplynul souhlas se zvýšením nájemného z důvodů podle § 2250 OZ, které při součtu se zvýšením podle § 2249 v posledních třech letech – překročí dovolenou mez zvýšení nájemného stanovenou v § 2249 OZ, (tedy bude vyšší než o dvacet procent při součtu všech zvýšení nájemného podle § 2249 a podle § 2250 OZ). V dohodě by bylo potřebné uvedené skutečnosti vyjádřit a dohodnout, od kdy má nájemce zvýšené nájemné platit. Tolik k Vašemu dotazu a k nejasnostem v zákonné úpravě s tím, že v případě sporu by měl konečné slovo jedině soud.

JUDr. Jiří Čáp

Dotaz:

Naše bytové družstvo má na svém účtu finance, které plynou z plateb členů družstva na tzv. fond oprav. Pokud bude odsouhlaseno na členské schůzi, že se část těchto finančních prostředků vrátí zpět členům, jaký je postup a dle jakého nařízení zákona?

Odpověď:

V souladu s ustanovením § 744 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obchodních korporacích“), jsou členové bytového družstva – nájemci družstevních bytů povinni hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

Podle ustanovení § 729 zákona o obchodních korporacích se družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem (dále jen „družstevní byt“) rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem. Dále se družstevním bytem rozumí i byt, na jehož pořízení v nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby se člen bytového družstva, který je nájemcem tohoto bytu, nebo jeho právní předchůdce, podílel svým členským vkladem v družstevní bytové výstavbě podle dřívějších právních předpisů, a k němuž má bytové družstvo právo odpovídající věcnému břemenu zajišťující jeho členovi právo byt užívat za podmínek stanovených pro užívání družstevního bytu.

Ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

V praxi je převážně ve smyslu shora uvedeného ve stanovách bytového družstva nájemné z družstevních bytů řešeno formou zálohovou, čemuž v účetnictví bytového družstva obvykle odpovídá přijatá krátkodobá provozní záloha od nájemníků – členů družstva a dlouhodobá přijatá záloha od nájemníků – členů družstva. Běžně je v praxi pro dlouhodobou přijatou zálohu používán pojem „fond oprav“.

Právní předpisy tedy neřeší případnou možnost vrácení části zálohového nájemného z družstevních bytů a z toho vyplývá, že neexistuje žádné nařízení, či zákon, který by uváděl postup, jak uvedenou záležitost řešit.

Domníváme se, že, bude-li uvedená záležitost vrácení části zálohového nájemného jednotlivým nájemcům – členům bytového družstva projednána a odsouhlasena členskou schůzí a bude-li současně toto usnesení v souladu se stanovami bytového družstva, jeví se tato možnost jako reálná.

Ing. Božena Künzelová

Dotaz:

Vlastníci v našem SVJ obdrželi vyúčtování služeb za rok 2019. Jeden z vlastníků však žádá o zaslání vyúčtování všech ostatních vlastníků. Je vůbec možné mu vyúčtování zaslat se jmény a s číslem bytové jednotky, odečty bytových měřičů, atd.? Neporušíme přitom současně předpisy na ochranu osobních údajů?

Odpověď:

Podle současné judikatury je právo vlastníka nahlížet do dokladů společenství podle §1179 občanského zákoníku vykládáno velmi široce a je vyjádřeno ve dvou polohách; vlastník jednotky má právo ověřit si nejen to, jak je dům a pozemek spravovaný, nýbrž i to, jak osoba odpovědná za správu při správě domu a pozemku hospodaří. Jde však přece jen o obecně upravené právo, jehož způsob výkonu mohou především určit stanovy SVJ. Toto subjektivní právo lze uplatnit jen při poctivém dodržování dobrých mravů se zřetelem k zažitým (obecně přijímaným) zvyklostem, zjevnému zneužití práva nelze ochranu poskytnout; to přirozeně platí i pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku.

Pokud se týká možnosti nahlížení do vyúčtování ostatních vlastníků vlastníkem (rozesílání konkrétního vyúčtování jiným osobám než vlastníkovi zákon nestanoví), je možné žádosti vyhovět tak, že bude žadateli umožněno nahlédnout do ostatních vyúčtování vlastníků, ale z důvodu možného zneužití údajů, doporučujeme jednotlivá vyúčtování anonymizovat, tzn. zakrýt jméno vlastníka a č. jednotky. Dále je nutné se řídit vnitřní směrnicí vašeho SVJ k ochraně osobních údajů (GDPR).

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Jaká je délka funkčního období členů výboru, kteří byli zvoleni podle původních stanov na tři roky, a během jejich působení došlo ke změně stanov, kterou se délka funkčního období mění na pět let? A co udělat, pokud se při nové volbě členů výboru nenajde dostatečný počet zájemců o práci ve výboru?

Odpověď:

Na délku funkčního období těch členů volených orgánů společenství vlastníků, jejichž členství ve volených orgánech vzniklo před přijetím nových stanov, nemá přijatá změna (v nových stanovách) v délce funkčního období členů volených orgánů vliv, ledaže by to bylo v nových stanovách výslovně ujednáno. Nová délka funkčního období členů volených orgánů bude platit až pro ty členy, kteří budou do funkce zvoleni až po platnosti a účinnosti nových stanov. Pokud se nepodaří zvolit plný počet členů výboru, není pro fungování výboru nezbytné, aby byl obsazen plným počtem, ale je nutné zvolit tolik členů, aby byl usnášení schopný. Současná právní úprava umožňuje, aby členem výboru byl i nečlen společenství vlastníků, pokud to stanovy nevylučují.

Nemá-li statutární orgán dostatečný počet členů potřebný k rozhodování, jmenuje na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem, chybějící členy soud, a to na dobu, než budou noví členové povoláni postupem určeným ve stanovách; jinak soud jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoli se o tom při své činnosti dozví. Podat návrh k soudu může kterýkoliv člen společenství vlastníků.

JUDr. Ivana Šimonková

Dotaz:

Prosíme o radu, jak je to se schválení účetní závěrky – postačí, když ji podepíše statutární orgán našeho SVJ, přičemž stačí podpis pouze na jednom z dokladů, neboť se jedná o její nedílné části? Stačí, když statutární orgán podepíše např. pouze komentář a výsledovka a rozvaha již mohou být bez podpisu? Lze vložit do Sbírky listin podepsanou a naskenovanou rozvahu, výsledovku a přílohu a zkopírovat bez podpisu (tím by odpadlo vytištění, podepsání a naskenování těchto dokumentů)?

Odpověď:

Problematiku účetní závěrky a jejího zveřejňování ve veřejném rejstříku je nezbytné oddělit od podepisování účetní závěrky z pohledu zákona o účetnictví.

V souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, účetní jednotky sestavují v souladu s ustanoveními § 18 zákona o účetnictví (dále jen "ZÚ") k rozvahovému dni účetní závěrku jako nedílný celek tří částí, a to rozvahy, výkazu zisku a ztráty a přílohy. Z účetních jednotek podle § 1 odst. 2 ZÚ jsou povinny účetní závěrku zveřejnit ty účetní jednotky, které se zapisují do veřejného rejstříku. Účetní jednotky zveřejňují účetní závěrku v rozsahu, v jakém jimi byla sestavena, tj. v plném nebo ve zkráceném rozsahu. Účetní jednotky, které se zapisují do veřejného rejstříku, zveřejňují účetní závěrku dle § 21a ZÚ jejím uložením do sbírky listin.

Účetní závěrka u účetních jednotek – právnických osob musí obsahovat: obchodní firmu nebo název a sídlo, identifikační číslo osoby, pokud je má účetní jednotka přiděleno, a v souladu se zákonem č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (dále jen „ZVR“), informaci o zápisu do veřejného rejstříku uváděnou na obchodních listinách, právní formu účetní jednotky, případně informaci o tom, že účetní jednotka je v likvidaci, předmět podnikání nebo jiné činnosti, případně účel, pro který byla zřízena, rozvahový den nebo jiný okamžik, k němuž se účetní závěrka sestavuje, okamžik sestavení účetní závěrky, a musí k ní být připojen podpisový záznam statutárního orgánu účetní jednotky – právnické osoby. Teprve připojením uvedeného podpisového záznamu se považuje účetní závěrka za sestavenou.

Podpisovým záznamem se rozumí účetní záznam, jehož obsahem je vlastnoruční podpis nebo uznávaný elektronický podpis podle zvláštního právního předpisu, anebo obdobný průkazný účetní záznam v technické formě, který zaručuje průkaznou a jednoznačnou původnost. Na obě formy podpisového záznamu se přitom pohlíží stejně a obě mohou být použity v případech, kdy je vyžadován vlastnoruční podpis. U případů týkajících se výhradně skutečností uvnitř jedné účetní jednotky lze použít jako podpisový záznam vlastnoruční podpis nebo zaručený elektronický podpis anebo obdobný průkazný účetní záznam v technické formě. Připojením podpisového záznamu se rozumí v případě účetního záznamu v listinné formě jeho podepsání vlastnoručním podpisem, v případě účetního záznamu v technické formě jeho podepsání uznávaným elektronickým podpisem podle zvláštního právního předpisu anebo obdobným průkazným účetním záznamem v technické formě, v případě účetního záznamu ve smíšené formě jeho podepsání vlastnoručním podpisem na listinné části a současně u částí účetního záznamu v technické formě obsahující digitální data jejich podepsání uznávaným elektronickým podpisem podle zvláštního právního předpisu anebo obdobným průkazným účetním záznamem v technické formě.

Ve shodě se ZVR a dle § 18 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku (dále jen „NV“), se listiny, které se zakládají do Sbírky listin, jimiž se nedokládají skutečnosti uvedené v návrhu na zápis, změnu nebo výmaz zápisu ve veřejném rejstříku, podávají pouze v elektronické podobě ve formátu Portable Document Format (přípona PDF). Rejstříkový soud však neodpovídá za obsah listin zveřejněných na internetových stránkách veřejného rejstříku a neodpovídá ani za případný nesoulad jejich obsahu se stavem skutečným. Z pohledu podrobnější technické specifikace pro předávání digitalizovaných listin do Sbírky listin veřejného rejstříku musí být pro listiny ve formátu PDF dodržena tato pravidla: každá jednotlivá listina se předává jako právě jeden PDF dokument; není tedy možné rozdělit jednu listinu do více PDF dokumentů ani slučovat více listin do jednoho PDF dokumentu, žádná část poskytované listiny by neměla obsahovat informace, které nemohou být podle zákona zveřejněny; pokud tomu tak bude, soud bude nucen PDF dokument odpovídající dané listině celý odmítnout, velikost předávaných PDF dokumentů je omezena a nesmí přesáhnout 150 kB na jednu stránku listiny, PDF dokumenty nesmí být zašifrovány a nesmí být omezena možnost jejich tisku.

Listiny ve formátu PDF je možné rejstříkovým soudů zasílat následujícími způsoby: datovou schránkou, na elektronickou adresu soudu – emailem, prostřednictvím online podání do Sbírky listin na https://or.justice.cz/ias/ui/podani webovou aplikací ePodatelna dostupnou z www.justice.cz, na technických nosičích dat CD-R, CD-RW, DVD-R, DVD+R, DVD-RW, DVD+RW, s tím, že maximální velikost všech PDF dokumentů pro jedno podání zaslané datovou schránkou, emailem, online podáním nebo přes webovou ePodatelnu je 10 MB. V případě, že velikost PDF dokumentu bude větší, je třeba listiny doručit na technickém nosiči dat, ať již osobně na podatelně soudu, nebo prostřednictvím provozovatele poštovních služeb.

Jsou-li listiny zasílány z datové schránky osoby, která je ve veřejném rejstříku zapsána a které se založení do Sbírky listin týká, podání s listinami zaslané datovou schránkou podepsáno elektronickým podpisem být nemusí.

Jsou-li listiny zasílány z datové schránky jiné osoby (např. účetní firmy) musí být podepsány uznávaným elektronickým podpisem nebo musí být přiložena elektronicky podepsaná plná moc, popř. plná moc, která byla autorizovaně konvertována, event. odkaz na plnou moc, která je již u soudu založena. Podání listin zaslaných emailem, prostřednictvím online podání nebo webovou aplikací ePodatelna musí být podepsáno uznávaným elektronickým podpisem založeným na kvalifikovaném certifikátu vydaném akreditovaným poskytovatelem certifikačních služeb. V případě osobního podání na soudu či podání prostřednictvím provozovatele poštovních služeb musí být k technickým nosičům dat přiložen průvodní dopis obsahující vlastnoruční podpis statutárního orgánu právnické osoby. Zasílá-li listiny jiná osoba než osoba zapsaná (např. účetní firma), musí být přiložena podepsaná plná moc nebo odkaz na plnou moc, která je již u soudu založena.

Shrnutí:

účetní závěrka je dokument, který jako nedílný celek tvoří rozvaha, výsledovka a příloha, a který obsahuje povinné náležitosti, mezi které patří i podpisové záznamy určených osob. ZÚ nestanoví povinnost opatřit podpisovým záznamem samostatně jednotlivé části účetní závěrky, ale účetní závěrku jako takovou. Z uvedeného vyplývá, že podpisový záznam musí být připojen vždy tam, kde to zákon požaduje, tudíž nelze zveřejnit účetní závěrku bez podpisového záznamu, což lze dovodit i ze skutečnosti, že účetní závěrka podléhá schválení příslušným orgánem účetní jednotky, z čehož vyplývá, že před jejím schválením musí být sestavena a aby byla považována za sestavenou, musí obsahovat podpisový záznam. Forma podpisového záznamu pro účely účetnictví je stanovena ZÚ, a to jako vlastnoruční podpis, nebo uznávaný elektronický podpis anebo obdobný průkazný účetní záznam v technické formě, který zaručuje průkaznou a jednoznačnou původnost s tím, že


Partneři

csrb mmr cicb