Archiv odpovědí

 

Dotaz: Naše SVJ má stále ještě staré stanovy, které nejsou upraveny dle NOZ. Pokud by nyní došlo v SVJ ke vzniku sporu, musíme se řídit původními stanovami nebo NOZ?

Odpověď: SVJ, která vznikla ze zákona buď podle § 9 odst. 3, nebo podle § 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů, jsou ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, tedy od 1. 1. 2014 právnickými osobami podle tohoto zákona. Podle přechodných ustanovení nového občanského zákoníku (§ 3041), která se vztahují i na SVJ platí, že ustanovení stanov SVJ, která odporují donucujícím (kogentním) ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti (ostatní ustanovení stanov SVJ jsou v zásadě použitelná). Stanovy nepřestaly platit jako celek, ale je nutné je přizpůsobit nové právní úpravě. Tedy, pokud úprava ve stanovách odporuje kogentním ustanovením nového občanského zákoníku, platí zákonná úprava, podle které je nutné postupovat. Provést změnu stanov vám nicméně velmi doporučujeme, již s ohledem na možné sankce ze strany veřejného rejstříku.

JUDr. Ivana Šimonková

 

Dotaz: Prosíme o radu, jak máme postupovat, abychom zabránili poškozování domu a jak máme postupovat v případě rekonstrukcí bytů novými majiteli. Dům je z dvacátých let minulého století a stojí v těsné blízkosti řeky, podloží je tedy ovlivněné tekutými písky. Vedle domu je výpadovka Strakonická, a také železniční trať s železničním mostem ze Smíchova na Výtoň. Zároveň v blízkosti vede trasa metra linky B. V důsledku toho dochází k neustálým otřesům, které přirozeně ovlivňují i statiku celého domu. V našem domě dochází ke generační výměně, a tím i k častému prodeji bytů novým majitelům. Přestože máme ve stanovách, že úpravy bytů ovlivňující statiku domu může majitel bytu provádět pouze se souhlasem všech vlastníků, noví majitelé začnou okamžitě bourat různé příčky. Problém je v tom, že jak jsme se přesvědčili z již provedených rekonstrukcí, zbourání i nenosné příčky má v našem domě za následek pohyb zdí v ostatních bytech a dochází k prasklinám ve zdech. V současné době byl prodán byt v přízemí a máme obavy, že zbourání příček v tomto bytě by mohlo velmi poškodit další byty. Navíc chce nový majitel udělat z bytu dvě bytové jednotky.

Odpověď: K uvedenému dotazu lze touto cestou poskytnout pouze rámcovou informaci o možnostech SVJ z hlediska právní úpravy bytového spoluvlastnictví v občanského zákoníku (obč. zák.). Jinak je nezbytné, abyste se spojili s příslušnými odborníky v oboru stavebnictví a v oboru právní úpravy bytového spoluvlastnictví (vlastnictví bytů) k řešení celé záležitosti. Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, má podle § 1182 obč. zák. povinnost umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (tj. ve vašem případě zpravidla statutárním orgánem SVJ). Přitom ve stanovách jednotlivých SVJ jsou většinou uvedena blíže pravidla pro způsob a lhůtu předání (doručení) výzvy vlastníku jednotky, aby v konkrétní den a čas umožnil za uvedeným účelem přístup do bytu. Toto oprávnění SVJ je výslovně uvedeno také v § 7 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí spojených s bytovým spoluvlastnictvím. Podle tohoto ustanovení patří mezi činnosti týkající se správy domu a pozemku (které zajišťuje ve vašem případě SVJ) také uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt. Současně z tohoto ustanovení výslovně vyplývá, že v odůvodněných případech je SVJ oprávněno (kromě vstupu do bytu) vyžadovat po vlastníku jednotky předložení stavební dokumentace, pokud je podle právních předpisů (tj. podle stavebně právních předpisů) k těmto stavebním úpravám vyžadována, a to za účelem, aby mohlo SVJ ověřit, zda stavební úpravy v bytě neohrožují, nepoškozují, nebo nemění společné části domu. Vlastník jednotky totiž nesmí při stavebních úpravách uvnitř bytu, mimo jiné, „ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu“, jak je to výslovně stanoveno v § 1175 odst. 1 obč. zák. SVJ je povinno při zajišťování správy domu a pozemku důsledně uplatňovat svá oprávnění svěřená mu právními předpisy, a jednotliví vlastníci jednotek by si měli být vědomi případných důsledků svého neoprávněného zasahování do společných částí domu v rozporu se zákonem. Je nezbytné, aby SVJ v prvé řadě neprodleně upozornilo vlastníka jednotky (jde-li o právnickou osobu, je třeba upozornit jeho statutární orgán) na daný problém a na povinnosti vlastníka jednotky, současně též ověřit na stavebním úřadě celou situaci týkající se zamýšlených stavebních změn uvnitř bytu. V tomto směru (pokud jde o stavebně technické a stavebně právní záležitosti, záležitosti statiky budovy, apod.) by mělo SVJ spolupracovat s odborníkem ve stavebnictví (nejlépe z Vašeho okolí, či se poradit na stavebním úřadě) tak, aby nedošlo k nevratným ohrožením či poškození společných částí domu. (Existují někdy stavebně technická řešení v domě, kdy i jen zásah do příčky uvnitř bytu může mít vliv na společné části domu - což je však záležitost posouzení na místě, a to příslušným odborníkem z oboru stavebnictví.) Pokud by vlastník jednotky nehodlal plnit své povinnosti, pak by nezbylo než k právnímu řešení přizvat právníka (nejlépe advokáta) znalého problematiky vlastnictví bytů a záležitostí s tím spojených, který by SVJ v této záležitosti právně zastoupil. Pokud jde o další Vámi uváděnou záležitost (že vlastník jednotky hodlá rozdělit stávající jednotku na dvě nové jednotky), pak – kromě shora uvedeného – by bylo nezbytné v rámci SVJ takový záměr posoudit nejen z hlediska stavebně právních předpisů a stavebně technického hlediska, apod., ale současně z hlediska rozhodování v SVJ také podle § 1169 odst. 2 obč. zák., protože by se jednalo o změnu prohlášení, podléhající uvnitř SVJ schválení postupem podle tohoto zákonného ustanovení. Současně by mělo být v SVJ posouzeno, zda jde či nejde o situaci, kdy se vyžaduje uzavření smlouvy o výstavbě podle § 1170 a násl. obč. zák.

JUDr. Jiří Čáp

 

Dotaz: Jeden z nájemníků - členů v našem BD, který svůj byt podnajímá by rád povolil trvalý pobyt svým podnájemníkům. Z praxe již ale máme jeden velmi nepříjemný zážitek, kdy podnájemnici byl umožněn trvalý pobyt, poté neplatila a nabalily se na ni další exekuce. Celá záležitost se táhla několik let a byla pro družstvo finanční i administrativní zátěží. Jak je to, prosíme, s trvalým pobytem podnájemníků, jaká jsou rizika? Nese pak rizika nájemník či celé družstvo? Majitel objektu je družstvo, souhlas tedy uděluje členská schůze?

Odpověď: Bytové družstvo jako vlastník bytu uděluje členovi družstva – nájemci písemný souhlas s přenecháním bytu do podnájmu. O souhlasu s podnájmem družstevního bytu rozhoduje představenstvo družstva, pokud si rozhodování o této věci nevyhradila členská schůze družstva (úprava ve stanovách družstva). Bytové družstvo má právo podnájem družstevního bytu nepovolit nebo jinak omezit, např. časově (na dobu jednoho roku). Pokud se týká povolení trvalého pobytu podnájemci, zde je nutné rozlišit, zda byl udělen souhlas s podnájmem. Zrušení trvalého pobytu je komplikovanější, neboť probíhá na návrh a formou správního řízení. Exekuce je možná i dle faktického pobytu dlužníka, exekutor není vázán místem jeho trvalého pobytu.

JUDr. Ivana Šimonková

 

Dotaz: V našem SVJ vznikly jednotky už v roce 2011, stanovy máme vypracovány podle metodiky SMBD. Máme povinnost vyúčtovat náklady na správní činnost dle §1180 odst. 2 NOZ na jednotku nebo můžeme účtovat na m2 (ve stanovách jsme rozúčtování nákladů na správní činnosti na jednotku nenašli)? Odpověď: V případě Vašeho SVJ jednotky ve vlastnictví vznikly přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), tedy za účinnosti předchozího zákona o vlastnictví bytů, a z této skutečnosti vychází dále uvedená odpověď: V NOZ se v právní úpravě bytového spoluvlastnictví zcela nově upravuje – oproti předchozí úpravě v zákoně o bytovém spoluvlastnictví (a pro vlastnictví jednotek vzniklé po dni nabytí účinnosti NOZ) zákonný rámec pro možné způsoby určení jednak poměru velikosti podílů jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech (domu a pozemku), viz § 1161 a § 1162 NOZ, jednak poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (na správu nemovité věci rozdělené na jednotky), viz § 1180 NOZ. Souvisí to jednak s určitou liberalizací právní úpravy soukromého práva, jednak s novým právním pojetím jednotek vznikajících za účinnosti NOZ, tedy po 1. 1. 2014, viz § 1159 NOZ. Zákonodárce zařadil v uvedených souvislostech (v podstatě na základě tehdejších požadavků praxe v SVJ) do nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví také ustanovení v § 1180 odst. 2 NOZ o rozvržení příspěvků na správu domu a pozemku, pokud jde o zde vyjmenované příspěvky na správu týkající se určité části příspěvku na správu domu a pozemku, jímž se hradí náklady některých správních činností; blíže pak jsou druhy těchto správních činností uvedeny v § 12 a v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. K tomu lze předeslat, že již ode dne nabytí účinnosti NOZ pak byly – a v podstatě i v současné době ještě jsou – vyjadřovány v praxi SVJ rozdílné názory na to, zda ustanovení §1180 odst. 2 je donucující povahy (kogentní povahy), a nelze se tedy od něho v prohlášení (resp. v případě SVJ ve stanovách přizpůsobených nové právní úpravě po 1. 1. 2014) odchýlit, anebo není donucující povahy, a lze se od něho odchýlit. Část odborné veřejnosti, především té odborné veřejnosti, která se podílí na přípravách záměrů novelizace ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví se sjednotila na stanovisku, že celé ustanovení § 1180, tedy včetně odst. 2 je dispozitivní povahy, jak to lze dovozovat z úvodu textu odst. 1, podle něhož „Nebylo-li určeno jinak…….“, přispívá vlastník jednotky v poměru podle tohoto odst. 1, a tedy, tato dispozice platí i pro ustanovení v odst. 2, neboť celý paragraf 1180 se zabývá pouze jedinou záležitostí – poměrem výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (pouze vnitřně členěných na příspěvky týkající se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického a z hlediska správních činností, viz též § 7 a § 8 uvedeného nařízení vlády). Podle stanoviska této části odborné veřejnosti se ve vztahu k jednotkám vzniklým přede dnem nabytí účinnosti NOZ dovozuje, že nebyla–li přede dnem nabytí účinnosti NOZ určena (dohodnuta) stejná výše příspěvků každého vlastníka jednotky na některé činnosti správy domu a pozemku dohodou všech vlastníků jednotek podle § 15 odst. 1 věty druhé tehdejšího zákona o vlastnictví bytů, pak by bylo možné upravit poměr výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek v době po 1. 1. 2014 v tomto případě (tedy v případě vzniku jednotek před 1. 1. 2014, což je Váš případ) jedině se souhlasem všech vlastníků jednotek, postupem podle §1169 odst. 2 NOZ. Pokud k takové dohodě podle § 1169 odst. 2 NOZ po 1. 1. 2014 nedošlo, měli byste postupovat podle ustanovení, které bylo uvedeno v prohlášení, na jehož základě vznikly jednotky ve vlastnictví v době před 1. 1. 2014. K bližšímu vysvětlení by bylo vhodné poskytnout při ústní konzultaci. Současně na závěr dodáváme, že však v řadě SVJ je výklad různý, a v případě sporu by v této věci mohl rozhodnout jedině soud. A dále podotýkáme, že v rámci příprav záměrů novelizace ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ se sice předběžně dohodlo, že by z novelizace měla jednoznačně vyplývat dispozitivní povaha celé úpravy poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku – tedy včetně příspěvků týkajících se činností uvedených nyní v § 1180 odst. 2 NOZ, avšak kdy dojde k projednání a k přijetí novelizace, zatím nelze předvídat.

JUDr. Jiří Čáp

 

Dotaz: Na členské schůzi samosprávy bytového družstva jsem předložil naskenované plné moci k zastupování člena družstva s tím, že originál plné moci předložím, až jej obdržím poštou. Funkcionáři družstva nebyla tato plná moc uznána za platnou. Jak se mohu já, případně zastoupený člen samosprávy, zpětně domáhat svého práva (uznání plné moci)?

Odpověď: V případě jednání členské schůze samosprávy bytového družstva a zastupováním členů družstva na této schůzi je nutné se řídit pravidly určenými stanovami Vašeho družstva. Pokud bylo udělení plné moci zmocněnci v souladu s těmito pravidly, jsme názoru, že udělená plná moc podmínku, že musí být písemná (forma scanu), splňovala a zastoupení tak bylo řádně prokázáno. Pokud se nelze nápravy dovolat u orgánu družstva, má každý člen bytového družstva právo podat návrh k soudu o neplatnosti usnesení shromáždění delegátů podle ustanovení § 258 občanského zákoníku o neplatnosti usnesení členské schůze spolku pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami. Toto právo zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel dozvěděl, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. Zde je nutné upozornit na skutečnost, že soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky; a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit.

JUDr. Ivana Šimonková

 

Dotaz: Máme dotazy ohledně plánované výměny rozvodů teplé a studené vody tzv. stoupaček (z důvodu častých havárií), spojených i s výměnou vodoměrů. 1. dotaz – pokud některý z vlastníků neumožní přístup do bytu, aby mohla být provedena výměna potrubí a vodoměrů v uvedeném termínu, jaký je správný postup - sankce? 2. dotaz – pokud při výměně potrubí dojde k poškození majetku vlastníka je SVJ povinno uhradit škodu. Musí SVJ uhradit škodu i v případě, že přístup ke společným rozvodům nebyl dostatečně velký? Někteří vlastníci při rekonstrukci bytu - WC - zmenšili přístup ke stoupačkám a není výjimkou otvor menší než 50x50cm.

Odpověď: Ad 1 – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v ustanovení § 1183 vymezuje povinnost vlastníka zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu, o nichž bylo řádně společenstvím vlastníků rozhodnuto. Vlastník je povinen umožnit přístup do bytu, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu a pozemku. Sankce za nesplnění této povinnosti zákon nestanoví, ale v případě, pokud vlastník tuto zákonnou povinnost nesplní a společenství vlastníků by tím vznikla škoda, bude povinen tuto škodu společenství vlastníků v plné výši uhradit. Ad 2 – pokud by vlastníkovi prováděním stavebních úprav byla způsobena škoda, uhradí tuto škodu společenství vlastníků.

JUDr. Ivana Šimonková

 

Dotaz: Na shromáždění SVJ jsme výboru odsouhlasili pobírání měsíčních odměn. Je třeba k pobírání odměn ještě mezi SVJ a členem výboru uzavřít nějakou smlouvu, nebo stačí rozhodnutí shromáždění? Existuje nějaký vzor takové smlouvy?

Odpověď: Níže je uvedeno (vzhledem k obsahu Vašeho dotazu) vyjádření z hlediska právní úpravy SVJ a jeho volených orgánů v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů ­ dále též jen „OZ“); v tomto vyjádření se tedy nezabýváme souvisejícími záležitostmi účetními, daňovými, apod. Občanský zákoník v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví, a v rámci této právní úpravy v ustanoveních o volených orgánech SVJ a jejich členech nemá žádná podobná ustanovení, jako tomu je v případě odměňování členů volených orgánů obchodních společností a družstev v zákoně o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), kde je v § 59 odst. 1 výslovně stanoveno, že práva a povinnosti mezi obchodní korporací a členem jejího orgánu se řídí přiměřeně ustanoveními OZ o příkazu, ledaže ze smlouvy o výkonu funkce, byla­li uzavřena, nebo ze ZOK plyne něco jiného. Další podrobnosti jsou stanoveny pro členy volených orgánů obchodních společností a družstev v souboru společných ustanovení o smlouvě o výkonu funkce, tedy v § 59 až 62 ZOK (přitom povinnost písemné formy smlouvy o výkonu funkce je v ZOK stanovena pouze pro kapitálové společnosti). Nic podobného, bohužel, výslovně neupravují ustanovení OZ o bytovém spoluvlastnictví a SVJ, či obecná ustanovení OZ o orgánech a členech orgánů právnických osob. Přitom však i na orgány a členy volených orgánů SVJ se vztahuje většina obecných ustanovení OZ o členech orgánů právnické osoby, zařazená v rámci ustanovení § 151 ­ § 160 OZ o orgánech právnické osoby. Např., mezi jiným, se na členy volených orgánů SVJ vztahují také velice důležitá ustanovení § 159 OZ o odpovědnosti člena voleného orgánu právnické osoby – např. ustanovení § 159 odst. 1 o tom, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí, a má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. Ze znění § 159 odst. 3 OZ pak, mimo jiné, jednoznačně plyne povinnost člena voleného orgánu nahradit škodu, kterou by způsobil právnické osobě porušením povinnosti při výkonu funkce. Uvedená ustanovení se vztahují také na členy volených orgánů SVJ přímo ze zákona, lze však nepochybně dovozovat, byť je praxe v SVJ různorodá, že v zájmu oboustranné právní jistoty je vhodnější sjednání smlouvy o výkonu funkce člena orgánu SVJ v písemné formě, byť to není výslovně požadováno v ustanoveních OZ vztahujících se na členy volených orgánů SVJ v rámci právní úpravy bytového spoluvlastnictví v OZ, ani v obecných ustanoveních OZ o orgánech právnické osoby. Písemně sjednanou smlouvou o výkonu funkce lze však předejít případným budoucím nedorozuměním či sporům ve vztahu mezi SVJ a členem voleného orgánu. Platí to zvláště např. tehdy, kdy je v konkrétním SVJ dojednána určitá dělba činnosti jednotlivých členů výboru SVJ (jak to obecně má na mysli § 156 odst. 2 OZ v rámci obecných ustanovení o orgánech právnické osoby), anebo kdy jsou určovány možnosti snížení či neposkytnutí této odměny z konkrétně určených důvodů, apod. Kromě toho, tímto právně jistějším způsobem (tj. písemnou formou smlouvy o výkonu funkce) se např. také sjednává rozsah případných dalších plnění poskytovaných konkrétnímu členovi voleného orgánu, spojených s výkonem funkce (např. poskytnutí služebního mobilního telefonu spolu s měsíčním finančním limitem pro hovory po dobu výkonu funkce, nebo např. poskytnutí osobního počítače pro období výkonu funkce, apod.). Přitom, pokud je sjednávána smlouva o výkonu funkce v písemné formě, je nezbytné ji vždy schválit usnesením shromáždění, v souladu s § 1208 OZ (o výlučné působnosti shromáždění). Na závěr pouze poznamenáváme, že nedostatek právní úpravy týkající se smlouvy o výkonu funkce v SVJ v právní úpravě bytového spoluvlastnictví v OZ (oproti výslovné právní úpravě pro členy volených orgánů obchodních společností a družstev v ZOK) by neměla vést k podcenění potřeby právní jistoty ve vztahu mezi členem voleného orgánu a SVJ. K Vašemu dotazu dále poznamenáváme, že rámcový vzor smlouvy o výkonu funkce je zařazen v metodické pomůcce vydané naším SMBD (autorka JUDr. Ivana Šimonková), vždy je však potřebné přizpůsobit obsah této smlouvy podle konkrétních podmínek a ujednání v konkrétním SVJ. Vzhledem k tomu, že poskytování odměn členům volených orgánů SVJ bezprostředně souvisí také s problematikou účetní agendy SVJ a s problematikou daňovou, bylo by vhodné konzultovat celou problematiku také v ekonomické poradně SMBD (kterou vede Ing. Božena Künzelová).

JUDr. Jiří Čáp

 

Dotaz: V našem SVJ nefunguje příliš dobře kontrolní komise, která má tři členy, z toho jsou jeden až dva v podstatě neaktivní. Můžeme provést změnu počtu členů kontrolní komise např. na dva usnesením schůze? Nebo je potřeba postupovat jinak?

Odpověď: V tomto případě jsou rozhodující stanovy vašeho SVJ. Pokud stanovy Vašeho SVJ upravují orgán – kontrolní komisi jako kolektivní orgán s počtem tří členů, je v případě změny tohoto počtu nebo v případě změny kolektivního orgánu na orgán individuální (revizor, kontrolor) nutné změnit stanovy SVJ, protože se jedná o povinnou náležitost stanov (§1200 odst. 2 písm. d) zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Podle § 262 OZ o spolku, který se v této věci použije, pokud SVJ zřídí kontrolní komisi, vyžaduje se, aby měla alespoň tři členy. Nižší počet členů kontrolní komise zákon pro SVJ nepřipouští. Kontrolní orgán není povinným orgánem společenství a je věcí každého společenství, zda jej zřídí, či nikoliv. V případě zrušení kontrolního orgánu je také nutné provést změnu stanov společenství.

JUDr. Ivana Šimonková

 

Dotaz: Protože nám dosloužil hromosvod, bylo k přistoupeno k jeho celkové obnově. Stávající zemnící desky jsou naprosto nevyhovující a pro další setrvání v systému nepoužitelné, rozhodli jsme se proto obkopat dům a položit do něj zemnící pásek. Protože pracemi dotčený pozemek nepatří SVJ, byl osloven vlastník ­ Magistrát hl. m. Prahy k podání vyjádření k tomuto záměru. Magistrát nemá s pracemi žádný problém, resp. ten se rýsuje až tím, že hodlá věc po právní stránce zaštítit smlouvou o zřízení služebnosti. Rádi bychom věděli, zda SMBD se s tímto postupem setkalo či setkává a v jakých částkách se pohybuje plnění za sjednání břemena. Na doplnění přidáváme, že odkup tzv. okapového chodníku nepřipadá v úvahu, neboť pásek bude veden až cca 1 m (někde i více) od domu.

Odpověď: Smlouvu o služebnosti ve Vámi uvedeném případě je účelné uzavřít, neboť podle našeho názoru jde nikoliv jen o uložení vedení „hromosvodného pásku“, nýbrž také o jistotu, že budete mít přístu pro případ udržení či obnovení jeho funkce, pokud by to bylo v budoucnu potřebné, resp. k jeho výměně, apod. Podle našeho názoru bude tato služebnost zřízena jako věcné břemeno, a pokud dojde k jeho zřízení za úplatu, pak by se mělo jednat o jednorázovou úhradu, která by neměla SVJ (resp. vlastníky jednotek) nijak výrazněji zatížit; dále je potřebné počítat s běžnými náklady spojenými se zápisem tohoto věcného břemene ve prospěch SVJ (pravděpodobně má Magistrát na mysli zřízení služebnosti inženýrské sítě ve prospěch SVJ podle § 1267 občanského zákoníku) v katastru nemovitostí. Bude jistě vhodné, abyste v rámci projednávání smlouvy o zřízení služebnosti s Magistrátem hl. m. Prahy projednali současně i záležitost s tím spojených nákladů a úplaty v tomto konkrétním případě.

JUDr. Jiří Čáp

 

Dotaz: Jako členové SVJ máme podezření, že s našimi financemi není správně nakládáno. Kdo je odpovědný, je to schůze SVJ nebo náš předseda SVJ? A máme jako členové SVJ nějakou možnost kontroly nakládání s financemi?

Odpověď: Za nakládání s účtem a tedy i za čerpání z účtu je odpovědný statutární orgán SVJ, v případě Vašeho SVJ je to jako statutární orgán předseda společenství. Podle § 1179 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník má vlastník jednotky právo se seznámit, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. Pokud předseda SVJ odmítne vlastníkům ­ členům společenství předložit doklady vztahující se k čerpání prostředků SVJ z účtu společenství a pokud máte podezření, že jsou z účtu prováděny neoprávněné výběry či platby, máte jako vlastníci ­ členové společenství možnost podat trestní oznámení pro podezření ze spáchání trestného činu, případně předsedu společenství odvolat.

JUDr. Ivana Šimonková

 

Dotaz: Jako výbor společenství jsme rozhodli o vyklizení kočárkáren, ve kterých jsou různé odložené věci. Také několik jízdních kol, u kterých je zřejmé, že na nich nikdo již delší dobu nejezdil. Oznámili jsme všem vlastníkům a nájemníkům, aby si svoje věci označili visačkou, a na toto označení jsme dali lhůtu 4 týdny. Dále jsme všem sdělili, že po uplynutí této lhůty budou neoznačené věci odvezeny do sběrného dvora. Ptáme se, zda skutečně můžeme po 4 týdenní lhůtě nechat neoznačené věci vyvést. Potřebujeme mít jistotu, že nás nemůže někdo žádat o náhradu škody nebo i žalovat.

Odpověď: V uvedené záležitosti se vyskytují v praxi různá stanoviska vzhledem k tomu, že v právní úpravě bytového spoluvlastnictví není zařazena výslovná úprava podobné záležitosti, a je tedy nezbytné postupovat s maximální obezřetností podle obecných zásad soukromého práva tak, aby se vyloučila možnost, že vlastník jednotky či nájemce uplatní po vyklizení nárok na náhradu škody, a bude tvrdit, že se jednalo o věc, která mu patřila a měla pro něho určitou hodnotu, apod. Vámi uvažované řešení by představovalo z hlediska soukromého práva tzv. „svépomoc“, jejíž přípustnost (resp. meze její přípustnosti) je obecně vymezena v § 14 občanského zákoníku (dále jen „OZ“). Její využití je obecně podmíněno stavem ohrožení subjektivního práva, protiprávností hrozícího zásahu a současně podmínkou, že by případný zásah veřejné moci přišel pozdě. Jen tehdy je svépomoc oprávněná. K tomu je potřebné dodat, že možnost řešení situace v souladu s vymezením podstaty svépomoci podle § 14 OZ směřuje na případy, kdy je právo ohroženo bezprostředně (tj. zásah bezprostředně hrozí, nebo už sice nastal, ale stále trvá). V takovém případě lze zásah odvrátit takovým způsobem, který se musí jevit vzhledem k okolnostem konkrétní situace přiměřený. V OZ jsou také vymezeny některé zvláštní případy, kdy se výslovně připouští svépomoc za podmínek v zákoně stanovených – např. právo se znovu zmocnit věci po svémocném rušení držby (§ 1006 OZ), nebo právo šetrně odstranit kořeny či větve stromu, příp. části jiných rostlin, které přesahují ze sousedova pozemku, a ten je sám na požádání neodstranil (§ 1016 odst. 2 a 3 OZ). V ustanoveních OZ o bytovém spoluvlastnictví, zahrnujících také právní úpravu SVJ, není pro podobné případy zvláštní výslovné ustanovení o případech přípustnosti svépomoci ze strany SVJ. Každý vlastník jednotky je však povinen dodržovat pravidla pro užívání společných částí (společnou částí domu je také např. kočárkárna). Tato pravidla jsou jednou z povinných náležitostí stanov SVJ podle § 1200 odst. 2 písm. f) OZ. Pokud by vlastník jednotky tato pravidla porušoval, přičemž by toto porušování nebylo takové povahy, že by byla připuštěna svépomoc podle § 14 OZ, bylo by potřebné se obrátit na soud, aby rozhodl o povinnosti vlastníka jednotky splnit povinnost a odstranit závadný stav. Lze si však představit, že v případě odložení různých předmětů ve společných prostorách, které by znamenalo bezprostřední ohrožení majetku nebo osob a v souvislosti s tím např. porušení předpisů o protipožární ochraně, apod., anebo by se např. jednalo o bezprostřední ohrožení zdraví osob např. pro rozpor s hygienickými předpisy, stavebně právními předpisy, apod., by byly orgány SVJ oprávněny použít pro odstranění takového závadného stavu svépomocné jednání ve smyslu § 14 OZ (v případné součinnosti s příslušnými orgány veřejného zdraví např. krajské hygienické stanice, anebo s orgány protipožární ochrany). Ve Vámi uvedeném případě však patrně nejde o takovou situaci. V případě soudního sporu by ve Vámi uváděném případě zřejmě bylo také posuzováno, zda jde o opuštěnou movitou věc z hlediska OZ. OZ, kromě vymezení pojmu opuštěná věc, také zahrnuje fikci opuštění věci, podle které se stane opuštěná věc ničí, a jiný si ji může přivlastnit – viz § 1045 odst. 1 OZ (to se netýká opuštěné nemovité věci, která podle § 1045 odst. 2 OZ připadá po deseti letech státu). Podle uvedené fikce v případě, kdy vlastník své vlastnické právo k movité věci nevykonává 3 roky, nebo pokud byla movitá věc nepatrné hodnoty zanechána na místě přístupném veřejnosti, považuje se tato movitá věc za opuštěnou bez dalšího – viz § 1050 odst. 1 OZ. V souvislosti se shora uvedeným by muselo být (v zájmu právní jistoty) ve Vámi uvedeném případě pro uskutečnění záměru odvézt některé movité věci z kočárkárny do sběrného dvora, mít za hodnověrně prokázané – na základě všech okolností a také na základě vyjádření vlastníků jednotek a nájemců, jimž vlastník jednotky byt pronajal, že jde v daném případě o věci opuštěné. Tolik alespoň rámcově k uvedenému dotazu. Jsme si vědomi, že shora uvedeným vyjádřením Vám neposkytujeme relevantní odpověď na Váš konkrétní dotaz – to však v podstatě není možné, protože nelze předvídat případné rozhodnutí soudu, pokud by došlo k soudnímu sporu v této konkrétní záležitosti, kdy máte záměr odvézt do sběrného dvora některé movité věci nacházející se v kočárkárně, které považujete za opuštěné ve smyslu OZ.

JUDr. Jiří Čáp

 

Dotaz: Na shromáždění vlastníků byl vznesen požadavek zjistit, zda může SVJ koupit pozemek (vlastníkem je Hl. m. Praha) sousedící s pozemkem SVJ bez dalšího využití. Důvodem jsou obavy z možného zastavení pozemku novým objektem a tím zhoršení kvality bydlení v našem bytovém domě.

Odpověď: SVJ může nabývat nemovitosti, ale vždy se musí jednat o nabývání nemovitostí pro účely správy domu a pozemku (§1195 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Sousední pozemek, jak ve svém dotazu uvádíte, pravděpodobně tuto podmínku nesplňuje. Je zde ale možnost, aby vlastníci – členové Vašeho společenství nabyli pozemek do spoluvlastnictví na základě kupní smlouvy.

JUDr. Ivana Šimonková

 

Dotaz: Může dát člen BD svolení k trvalému pobytu nájemníkovi bez vědomí a souhlasu představenstva? Jaké jsou povinnosti a) členů, b) představenstva k hlášení trvalého bydliště dle současné legislativy? Ve stanovách nemáme trvalý pobyt takto detailně řešen.

Odpověď: 1. Pokud člen BD - nájemce družstevního bytu poskytne se souhlasem BD byt jiné osobě do podnájmu, jde o podnájem bytu (§ 2274 a násl. obč. zák.), nikoliv o nájem bytu; tento podnájem je právním vztahem mezi členem BD ­ nájemcem družstevního bytu na straně jedné a podnájemcem na straně druhé. Pokud jde o trvalý pobyt (o němž se v praxi často hovoří jako o „trvalém bydlišti“), upravuje tyto záležitosti zákon č. 133/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o evidenci obyvatel“). Z § 10 odst. 6 zákona o evidenci obyvatel (zařazeného v rámci souboru ustanovení o trvalém pobytu občanů) mimo jiné vyplývá, že osoba, která se přihlašuje (u příslušné ohlašovny na městském/obecním úřadě) k trvalému pobytu, musí ­ mimo jiné ­ také doložit vlastnictví bytu nebo domu nebo doložit oprávněnost užívání bytu, anebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu. (Takové potvrzení se nevyžaduje v případě, že oprávněná osoba potvrdí souhlas na přihlašovacím tiskopisu k trvalému pobytu před zaměstnancem ohlašovny). Za oprávněnou osobu (k udělení souhlasu s přihlášením osoby k trvalému pobytu) se považuje osoba starší 18 let, svéprávná, která je oprávněna užívat objekt uvedený v odstavci 1 nebo jeho vymezenou část (např. byt nebo obytnou místnost), anebo je provozovatelem ubytovacího zařízení, kde se občan hlásí k trvalému pobytu. Z uvedeného plyne, že pokud jde o nájemce bytu, nepotřebuje souhlas vlastníka domu (nebo vlastníka bytu) k tomu, aby se, jako nájemce, přihlásil na adrese bytu k trvalému pobytu ­ to plyne přímo ze zákona o evidenci obyvatel. Pokud však jde o podnájemce bytu (který má uzavřenu podnájemní smlouvu s nájemcem bytu), nemělo by pro ohlašovnu postačit předložení této podnájemní smlouvy podepsané nájemcem bytu, ani souhlas pouze nájemce bytu s přihlášením podnájemce k trvalému pobytu v domě ve vlastnictví jiné osoby (v daném případě ve vlastnictví bytového družstva). Jsme názoru, že v daném případě by měl být z hlediska § 10 odst. 6 písm. c) zákona o evidenci obyvatel vyžadován ohlašovnou souhlas vlastníka domu (bytového družstva) s přihlášením podnájemce k trvalému pobytu v domě v uvedeném bytě, jehož nájemcem je člen bytového družstva. K tomu současně dodáváme, že podle § 10 odst. 8 zákona o evidenci obyvatel je ohlašovna povinna sdělit vlastníkovi objektu (v daném případě bytovému družstvu) na jeho písemnou žádost jméno, popřípadě jména, příjmení a datum narození občana, k němuž vede údaj o místě trvalého pobytu, odpovídající adrese objektu. Sdělení ohlašovny podle věty první musí být vlastníkovi objektu doručeno do vlastních rukou. A dále, podle § 10 odst. 9 tohoto zákona v případě, zjistí­li se při hlášení místa trvalého pobytu nedostatky v předkládaných dokladech nebo rozpory uváděných údajů s údaji v základním registru obyvatel nebo v informačním systému, vyzve ohlašovna občana k jejich odstranění. Ve výzvě stanoví lhůtu k jejich odstranění, nejméně však 15 dnů. Pokud občan nedostatky ve stanovené lhůtě neodstraní, rozhodne ohlašovna o tom, že změna trvalého pobytu nebude zaevidována. 2. K uvedenému dále dodáváme s tím související okolnost, že přímo ze zákona o evidenci obyvatel vyplývá, že přihlášení osoby k trvalému pobytu (v daném případě v domě ve vlastnictví BD) nevytváří žádný právní nárok či oprávnění bydlet v tomto domě, jak se leckdy vlastníci domu či vlastníci bytu obávají; jde pouze o evidenční údaj podle uvedeného zákona o evidenci obyvatel. V § 10 odst. 1 zákona o evidenci obyvatel se stanoví: „Místem trvalého pobytu se rozumí adresa pobytu občana v České republice, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání. Občan může mít jen jedno místo trvalého pobytu, a to v objektu, který je podle zvláštního právního předpisu označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem a který je podle zvláštního právního předpisu určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci (dále jen „objekt“). Následuje odst. 2, který stanoví: „Z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu uvedenému v odstavci 1 ani k vlastníkovi nemovitosti“.

K tomu ještě pro úplnost poznamenáváme: z praktického hlediska je pro každého pronajímatele (tedy i pro bytové družstvo) velmi důležité dodržovat princip, podle něhož je z nájemní smlouvy nepochybné, které zařízení umístěné v nájemním  bytě je ve vlastnictví pronajímatele a nikoliv ve vlastnictví nájemce. Je to důležité např. z hlediska takové eventuality, že by bylo případně v budoucnu vedeno vůči nájemci (anebo vůči podnájemci) exekuční řízení, a to proto, aby v případě, že by taková situace nastala, bylo schopné BD prokázat, že jde o předměty (např. zařízení bytu), které jsou ve vlastnictví BD, nikoliv ve vlastnictví nájemce (či podnájemce).

JUDr. Jiří Čáp

 

Dotaz: Prosíme o vyjádření k nepřihlášené osobě v družstevním bytě. Osoba se v bytě člena BD zdržuje po dobu cca nejméně 15 dní v měsíci. Je možno toto považovat za hrubé porušení Stanov BD? Naše stanovy v článku 10 písm. g) uvádějí: „Při vzniku nájmu oznámit družstvu počet osob v bytě, jejich jména, příjmení a data narození, změny těchto údajů, uzavření manželství, přechod nájmu oznámit družstvu bez zbytečného odkladu. Neučiní-li to ani do dvou měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svou povinnost“.

Odpověď: Pokud vycházíme z Vámi zaslané úpravy ve stanovách Vašeho bytového družstva a pokud člen neoznámil změnu – přijmutí nového člena do domácnosti, a to nejpozději do dvou měsíců, jedná se o hrubé porušení jeho povinnosti vyplývající z nájmu, které lze v krajním případě sankcionovat i vyloučením člena z bytového družstva podle § 734 odst. (1) písm. a) ZOK ve spojení s § 614 ZOK.

JUDr. Ivana Šimonková

 

 


Partneři

csrb mmr cicb