Informační bulletin SMBD

Informační bulletin SMBD je určen pro vnitřní potřebu členských právnických osob SMBD.

Vydává Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, z. s.

Obsah všech ročníků

Archiv bulletinů ke stažení

 

Úvodní slovo předsedy (IB 4/2020)

Vážení přátelé,

i po skončení nouzového stavu nadále trvá řada mimořádných opatření Vlády ČR v souvislosti s epidemií koronaviru. Protože však došlo k jistému uvolnění těchto opatření, kancelář spolku pracovala během prázdnin v omezeném rozsahu a od 1. 9. 2020 bude pracovat bez omezení ovšem i nadále v osobních poradnách budeme požadovat nošení roušek. Pokud se jedná o konzultační den, který měl být svolán 8. září, z důvodu opatrnosti v uzavřeném nevětratelném sále jsme byli nuceni tento konzultační den zrušit a předpokládáme, že by mohl být nahrazen později, podle vývoje epidemiologické situace. Rádi bychom uspořádali tento konzultační den formou semináře k výkladu stanov BD a SVJ, které jsme zpracovali a upozornili jsme vás na možnost jejich zakoupení hromadným e-mailem.

V dané situaci je důležité sledovat trvale naše webové stránky www.bytovadruzstva.cz,

jejichž prostřednictvím komunikujeme veškeré důležité informace a novinky.

 Z toho plyne, že vaše případné dotazy, které kladete obvykle písemně na konzultační den, můžete i nadále zasílat elektronicky.

V průběhu letních měsíců jsme zpracovali dva vzory stanov (pro BD i SVJ) s příslušnými změnami a komentářem, které v důsledku změn občanského zákoníku a ZOK jsou nezbytné pro zpracování stanov BD a SVJ.

K tomu uvádíme:

Parlament ČR přijal v průběhu měsíce března letošního roku dvě rozsáhlé novelizace základních zákonů, jimiž dochází k významným změnám, mnohdy koncepční povahy, v právní úpravě družstev a také ve zvláštní úpravě bytového družstva a nájmu družstevního bytu.

Jedná se o rozsáhlou novelizaci zákona o obchodních korporacích (dále jen ZOK) publikovanou ve Sbírce zákonů pod číslem 33/2020 Sb., která nabude účinnosti dnem 1. ledna 2021. Tato tzv. „velká novela“ se dotýká především společných a obecných ustanovení o obchodních korporacích, z nichž se řada ustanovení použije také pro družstva. Tento zákon dává lhůtu jednoho roku k přizpůsobení stávajících stanov donucujícím ustanovením ZOK po nabytí jeho účinnosti dnem 1. 1. 2021, tj. stanovy BD je nutno přizpůsobit nejpozději do 31. 12. 2021.

Druhá rozsáhlá novela se týká občanského zákoníku a byla publikována ve Sbírce zákonů pod číslem 163/2020 Sb. a nabyla účinnosti dnem 1. 7. 2020. Tato novela se týká především bytového spoluvlastnictví. Současně však obsahuje, v části druhé, změny týkající se ustanovení ZOK upravující právní poměry především bytových družstev a nájmu družstevního bytu.

Tím vznikla poněkud komplikovaná situace, že některá ustanovení ZOK o družstvu, novelizovaná zákonem č. 33/2020 nabydou účinnosti až 1. 1. 2021, avšak podstatná ustanovení ZOK o družstvu, zejména bytovém, podle zákona č.163/2020 nabyla účinnosti již 1. 7. 2020. Nemá smysl hledat v tomto postupu zákonodárce hlubší logiku, protože část ZOK o bytovém družstvu byla zařazena do OZ až poslaneckým návrhem v průběhu legislativního procesu v Poslanecké sněmovně ČR.

K této novele (zákon č.163/2020 Sb.) navíc nebyla přijata žádná přechodná ustanovení, která by ukládala lhůtu pro přizpůsobení stanov družstva této novelizaci. Přesto však je každé družstvo povinno již od 1. 7. 2020 postupovat v souladu s touto novelou, a nemůže se řídit těmi ustanoveními stanov, které jsou v rozporu se závaznými (donucujícími) ustanoveními novely zákona.

Z těchto důvodů SMBD připravilo novou verzi Metodického návodu se vzorem stanov BD použitelnou pro všechna bytová družstva, především ta, která jsou našimi členy.

 Tuto publikaci můžete zakoupit na našem e-shopu nebo osobně v kanceláři sdružení za členskou cenu s 60% slevou.

Dále jsme pro Vás připravili ve stejném rozsahu Metodický návod pro zpracování stanov SVJ, ve kterém jsou zapracovány nezbytné změny stanov s podrobným komentářem, účinné již od 1. 7. 2020.

K problematice úprav stávajících stanov SVJ po novele právní úpravy bytového spoluvlastnictví v OZ zákonem č. 163/2020 Sb., s účinností od 1. 7. 2020:

V přechodných ustanoveních zákona č. 163/2020 Sb. (dále též jen „novela OZ k 1. 7. 2020“) není v části první (zahrnující novelu občanského zákoníku) výslovně uloženo přizpůsobit do určité lhůty stanovy SVJ této novelizaci.

Stanovy SVJ je však vhodné co nejdříve upravit v návaznosti na novelu OZ (zákon č. 163/2020 Sb.) v jednotlivých SVJ především z těchto důvodů:

a) ustanovení stanov SVJ, které je po 1. 7. 2020 v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona ve znění této novely OZ, nelze použít a musí být postupováno v souladu s novelizovaným zněním právní úpravy bytového spoluvlastnictví;

b) podle novely OZ k 1. 7. 2020 se v některých dalších záležitostech než dosud, může ve stanovách určit některé z variantních řešení uvedených v zákoně;

c) ve stanovách lze podle novely OZ k 1. 7. 2020 upravit některé další záležitosti, které dosud obsahem stanov nebyly;

d) a naopak, některé dosud ve stanovách upravené záležitosti již nesmí být upraveny stanovami (jmenovitě jde o určení odchylného poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku od zákonné úpravy, která může být určena jedině v prohlášení, resp. za existence bytového spoluvlastnictví změnou prohlášení, pokud souhlasí všichni dotčení vlastníci jednotek).

Z uvedených hledisek je vhodné v jednotlivých SVJ upravit v návaznosti na novelu stanovy tak, aby neobsahovaly žádné ustanovení, které by bylo v rozporu s donucujícím ustanovením zákona.

Jedním z hlavních účelů tohoto metodického návodu je upozornit stávající SVJ na tato novelizovaná ustanovení OZ o bytovém spoluvlastnictví, a poskytnout metodické doporučení na úpravu ustanovení stanov z hlediska povinných náležitostí a také z hlediska běžně zahrnovaných fakultativních náležitostí stanov SVJ.

Metodický návod mohou použít také nově zakládaná SVJ po 1. 7. 2020, která se však musí současně seznámit s jednotlivými způsoby přijetí stanov (jímž dochází k založení SVJ), jak tyto způsoby nově upravila předmětná novela OZ v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví.

Metodický návod SMBD, z něhož vychází tato aktualizace, je pojat tak, že zahrnuje nejen povinné náležitosti stanov, ale současně další náležitosti plynoucí ze zákona. Záměrem je zahrnout do stanov nejen povinné náležitosti, ale vytvořit ze stanov víceméně celek, kdy vlastník jednotky – člen SVJ (nebo členové volených orgánů SVJ) již většinou nemusí listovat v zákoně.

Ve stanovách SVJ je také vhodné reagovat na dílčí novelu OZ obsaženou v zákoně č. 33/2020 Sb., v níž byl – s účinností až od 1. 1. 2021 - zařazen nový § 158a (povinnost uchovávání zápisů z jednání nejvyššího orgánu i s přílohami a postupu ve vztahu k těmto dokumentům v případě zániku právnické osoby). Toto nové ustanovení OZ bude závazné také pro všechna SVJ přímo ze zákona.

Novelizací právní úpravy bytového spoluvlastnictví v OZ zákonem č. 163/2020 Sb. dochází v řadě náležitostí také k dotčení dosavadních náležitostí stanov SVJ, ať jde o minimální (povinné) náležitosti, které musí obsahovat stanovy SVJ, anebo o změny v záležitostech správy domu a pozemku, včetně odstranění dosavadních nejasností v působnosti shromáždění, v právní úpravě způsobu určení poměru výše příspěvků, pokud se má odchylovat od zákona. Zpřesňuje se také ustanovení o přechodu dluhů převodce na nabyvatele při převodu vlastnického práva k jednotce a dochází k řadě dalších změn, především týkajících se založení a vzniku SVJ, prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku a jeho změny, možnost založení SVJ jediným vlastníkem, nucený prodej jednotky a náhradní shromáždění. Důležité je, že stanovy již nejsou součástí prohlášení, ale přijímají se samostatně jako zakladatelské právní jednání.

Řada z těchto změn v právní úpravě bytového spoluvlastnictví s účinností od 1. 7. 2020 má tedy buď přímý nebo nepřímý vliv na dosavadní stanovy SVJ. Dotýkají se jednak povinných (minimálních) náležitosti stanov SVJ, anebo dalších náležitostí, které musí být ve stanovách upraveny, avšak zákon umožňuje, aby se vlastníci jednotek-členové SVJ při schvalování stanov, anebo při schvalování jejich změn, rozhodli, kterým ze způsobů stanovených zákonem bude tato náležitost v konkrétním SVJ upravena.

 Tuto publikaci můžete zakoupit na našem e-shopu nebo osobně v kanceláři sdružení za členskou cenu s 60% slevou

Doporučujeme Vám si tyto metodiky opatřit, protože budete s touto novou právní úpravou dále pracovat. Z naznačených důvodů nové složitější právní úpravy, jsme proto připravili tyto metodické publikace se vzorem stanov a podle okolností budeme k této problematice konat semináře, pokud to situace dovolí. Rovněž poskytujeme právní pomoc při případném zpracováním stanov podle našeho vzoru.

 

JUDr. František Lebl, předseda SMBD ČR