x
Celostátní informační centrum pro bydlení v Rondu - pondělí – čtvrtek 9-12 hod.
Informační bulletin SMBD je určen pro vnitřní potřebu členských právnických osob SMBD.
Vydává Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, z. s.
Vážení přátelé,
po skončení prázdnin a dovolených, ve kterých kancelář pracovala v omezeném režimu, avšak bez omezení služeb našim členům, předpokládáme, že pokud se situace s pandemií nezhorší, bude možné v podzimním období svolat konzultační den, popř. konat i některé semináře, ovšem za podmínek, které budou platit pro hromadné akce. V září se předpokládá svolání republikové rady a bude se také konat předsednictvo.
V průběhu letních měsíců jsme absolvovali některé webináře konané ČSRB. V uplynulém období jsme také nabídli formou hromadných e-mailů našim členům dva webináře se soudcem nejvyššího soudu a Akademií práva na téma konání schůzí per rollam.
V této souvislosti upozorňujeme na Mimořádné opatření Ministerstva zdravotnictví platné od 1. 8. 2021, a to zejména v souvislosti s konáním členských schůzí a shromáždění vlastníků, pokud by se mělo dohromady sejít více než 20 osob. Podmínky, za kterých se schůze mohou konat najdete na našich webových stránkách pod heslem „VLÁDA.CZ, mimořádná opatření“, pod bodem 15 a 16.
V uplynulém období jsme především spolupracovali s MMR a MSp v některých otázkách, které předpokládají výklad novely OZ a ZOK. K žádosti MŽP ve věci „kotlíkových dotací“ jsme zpracovali stanovisko, podle kterého tento způsob podpory není vhodný pro členy družstev a bylo by třeba nalézt jiný nástroj. Tzv „kotlíkové dotace“ mohou být poskytovány pouze nízkopříjmovým domácnostem a nikoliv právnickým osobám. Zde ovšem tyto domácnosti nemohou být poškozeny, protože kotel v bytě je zpravidla v majetku družstva a jeho opravy nespadají pod režim drobných oprav, které hradí člen ze svých prostředků.
K problematice přechodu dluhů u SVJ podle § 1186 OZ jsme pro potřeby MMR rovněž zpracovali výkladové stanovisko, které by mělo být doporučeno pro případy, kdy v průběhu účetního období dojde k převodu bytu ve vlastnictví, fakticky k prodeji bytu v SVJ. Výklad ustanovení má sjednotit názor na to, kterému ze dvou členů mají být vyúčtovány zálohy na služby. Novelou občanského zákoníku byl § 1186 OZ doplněn tak, že přechod dluhů se týká nejen příspěvku na správu domu a pozemku, ale i na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění (služby). Podle našeho názoru i praxe zpracovává SVJ (i BD) vždy jedno vyúčtování za zúčtovací období, a to pouze pro aktuálního vlastníka či nájemce, tedy nezpracovává vícero vyúčtování za každé zúčtovací období. Případné nedoplatky či přeplatky za uhrazené zálohy si členové SVJ (i BD) řeší mezi sebou v rámci vypořádání za převod vlastnického práva nebo převod družstevního podílu. Na toto vzájemné vypořádání mohou být převodce i nabyvatel upozorněni již v potvrzení, které si vyžádá nabyvatel u SVJ k prokázání, zda převodce má dluhy vůči SVJ, anebo nikoliv.
V souvislosti s novelizací OZ zákonem č. 192/2021 Sb., účinným od 1. 7. 2021 byl v ustanovení § 1932 OZ učiněn záměr vyšší ochrany především nezletilých a mladistvých dlužníků. Přitom došlo také ke koncepční změně, která nastolila otázku právního vztahu spotřebitele z hlediska nájmu družstevního bytu. Pro řešení této otázky jsme dne 30. 6. 2021 zpracovali společný podnět se SČMBD k zaujetí stanoviska MSp v této věci. Smyslem tohoto podnětu je otázka, zda nájemní smlouva zakládá spotřebitelský vztah, což má dopady do problému s odpovědí na otázku, zda v případě nedoplatku nájemného dále záloh, či vyúčtování cen služeb a nedoplatku na příspěvcích na správu domu a pozemku se použije ustanovení této novely o zákonném pořadí plnění dluhu i na tyto nedoplatky z nájmu, tedy hledí-li se na nájemce jako na spotřebitele nebo ne. Tedy na co má být plnění dlužníka nejprve započteno. Zda nejprve na jistotu či nejprve na příslušenství, vždy však po úhradě nákladů již určených (např. náklady exekuce, uplatnění pohledávky věřitelem, apod.). Konečné stanovisko v této věci zveřejníme po obdržení stanoviska MSp.
V legislativní činnosti jsme se zabývali návrhem novely zákona o elektronických komunikacích, který zavádí povinnost vlastníka nemovitosti strpět stavební zásah do technického stavu nemovitosti na základě požadavku uživatele bytu nebo i na žádost samotného podnikatelského subjektu zajišťující komunikační síť. V podstatě se jedná o povinnost vlastníka domu nebo SVJ umožnit operátorovi, který přijde s oprávněným zájmem o umístění vnitřních rozvodů, dát k tomu souhlas, popřípadě i sdílet již existující vnitřní rozvody. Úprava je namířena na situace, kdy jinak vlastník domu nechce za žádných okolností dát souhlas k umístění vnitřních rozvodů konkrétního operátora, přičemž uživatelé bytů - nájemníci mají o služby tohoto operátora zájem. Totéž by platilo v případě, že shromáždění vlastníků tento zásah do společných částí domu neodsouhlasí, ale někteří vlastníci o to zájem mají. Návrh novely tohoto zákona vrátil Senát s dalšími pozměňovacími návrhy zpět do Poslanecké sněmovny dne 21. 7. 2021 a je tedy dosud v legislativním procesu.
Další obsáhlou novelou je změna zákona č. 67/2013 Sb., tj. zákon o službách, která se dotýká především transpozice směrnice Evropského parlamentu a Evropské Rady o povinnosti poskytovatele služeb informovat příjemce služeb o jeho zjištěné spotřebě tepla a TUV pravidelně měsíčně. Protože tento zákon by měl začít platit již od 1. 1. 2022, podáváme v prvním článku tohoto bulletinu podrobnější informaci.
Dále jsme byli osloveni MMR ve věci Analýzy nájemních vztahů, která se připravuje a k vyjádření k závěrům Kolegia expertů k výkonu rozsudků Evropského soudu pro lidská práva a provádění Evropské úmluvy o lidských právech (konkrétně proti České republice). Tato otázka bude ještě dále diskutována na společném zasedání na MMR.
Jak jsme informovali v předchozím bulletinu, v PSP byl projednáván návrh zákona o dostupném bydlení, avšak je zřejmé, že v tomto volebním období již nebude schválen.
Dne 29. 6. 2021 se konala na DA ČR Komise pro legislativu a právo, které se zúčastňují všechny družstevní svazy a zde byla zejména řešena otázka problematiky umístění družstevních podílů do svěřenských fondů jako novinka, která se vyskytla v některých BD a která dosud není dořešena. O stanovisko byl požádán člen legislativní rady JUDr. Svojkovský, ale uspokojivě na tuto otázku dosud nebylo dosaženo shody, proto na svém dalším zasedání dne 26. 8. 2021 komise uložila zpracování stanoviska k této problematice. Pokud by se takováto věc vyskytla i ve vašem družstvu, uvítáme o tom informaci.
Dne 22. 7. 2021 se konalo v Liberci slavnostní otevření novostavby bytového domu Oáza Liberec. Dům vybudovalo SBD Sever Liberec, které je členem našeho sdružení, společně se společností Coop Development. Tohoto otevření se zúčastnil i předseda sdružení. Došlo k prohlídkám nově vybudovaných bytů formou družstevní bytové výstavby, o kterou začíná být ve společnosti velký zájem. Bytový dům Oáza Liberec je příkladem možnosti, jak vybudovat kvalitní družstevní byty, v tomto případě přímo v centru Liberce.
JUDr. František Lebl, předseda SMBD ČR
