Informační bulletin SMBD

Informační bulletin SMBD je určen pro vnitřní potřebu členských právnických osob SMBD.

Vydává Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, z. s.

Obsah všech ročníků

Archiv bulletinů ke stažení

 

Úvodní slovo předsedy (IB 3/2020)

Vážení přátelé,

celé období od vydání posledního čísla Informačního bulletinu SMBD bylo poznamenáno krizovým stavem v souvislostí s epidemií koronaviru. S ohledem na vládou vyhlášený nouzový stav jsme byli nuceni uzavřít dne 20. 3. 2020 kancelář našeho spolku pro osobní návštěvy a konzultace. Od této doby náš tým nepřetržitě pracoval na zpracování pravidelných právních, ekonomických a technických informací, které byly od začátku vyhlášení nouzového stavu a dále jsou i po skončení nouzového stavu postupně zveřejňovány na našich webových stránkách, a to především proto, aby byl našim členům usnadněn jejich provoz a členům i veřejnosti usnadněna orientace v této mimořádné době.

Byl vydán Informační bulletin č. 2 a nepřetržitě byly zodpovídány vaše e-mailové dotazy, které dosáhly značného počtu. Nekonala se zasedání orgánů spolku a bylo odloženo i zasedání Republikové rady. Schválení účetní závěrky a výroční zprávy za rok 2019 bylo odloženo na červen, kdy bude Republiková rada jednat per rollam. Veškerá komunikace se odehrávala elektronicky on-line, jak mezi funkcionáři spolku a pracovníky, tak i mezi našimi členy. Tato situace trvala až do ukončení nouzového stavu dne 17. 5. 2020, po kterém nadále dosud trvají mimořádná opatření vlády, a proto se nekonají semináře, konzultační dny ani jiné hromadné akce, o čemž jsme vás informovali prostřednictvím našich webových stránek. Od 25. 5. 2020 byla částečně otevřena kancelář včetně poradenských služeb, avšak za určitých hygienických opatření.

Veškeré informace a novinky naleznete na našich webových stránkách.

V návaznosti na nouzový stav vyhlášený vládou jsme na našich webových stránkách postupně podávali potřebné informace pro vaši činnost, například ke konání členských schůzí a shromáždění vlastníků jednotek s ohledem na přijetí krizového opatření vlády č. 199, kdy vláda zakázala s účinností od 13. 3. 2020 konání veškerých společenských a jiných akcí s účastí přesahujících ve stejný čas 30 osob, a to do odvolání tohoto mimořádného opatření, které bylo průběžně později měněno, a počet osob se snižoval.

V celém tomto období probíhala intenzivní práce na zpracování krizových opatření především formou zákonů, která se v našem případě týkala bytových družstev, SVJ a otázek nájmu. Tyto diskuze probíhaly mezi MMR, Msp, námi a ostatními družstevními svazy. S ohledem na to, že veškerá diskuze probíhala elektronicky, bylo mnohdy obtížné v krátkém čase dosáhnout shody názorů. Jednalo se zejména o opatření, které mělo připustit rozhodování orgánů právnických osob mimo zasedání a i s pomocí využití technických prostředků, aniž by to u družstev a SVJ bylo zakotveno ve stanovách, dále o prodloužení lhůt pro schvalování řádné účetní závěrky, prodloužení funkčního období členů statutárních orgánů apod. Tyto práce probíhaly velmi intenzivně, mnohdy i do pozdních večerních hodin, neboť paní ministryně Dostálová musela o těchto věcech informovat vládu a obhajovat je v Poslanecké sněmovně, popř. v Senátu a ministerstvo nás žádalo stále o další a další stanoviska.

Tímto způsobem byl připraven poslanecký tisk č. 807, který nakonec byl přijat jako zákon č.191/2020 Sb. ze dne 24. 4. 2020, zveřejněný na našich webových stánkách jako Informace č. 13. V tomto zákoně, Hlava IV. § 18 – 22 se jedná o zvláštní opatření ve vztahu k rozhodování právnických osob, tj. v našem případě BD a SVJ a umožňuje se rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to stanovy. Je však třeba zdůraznit, že veškeré další podmínky takového rozhodování uvedené v zákoně nebo ve stanovách nejsou dotčeny, to znamená, že např. u SVJ je nadále vyžadován vlastnoruční podpis při hlasování, což je možné jen při písemném hlasování. Také jiná případná omezení hlasování per rollam ve stanovách (např. volba orgánů, změna stanov apod.) zůstávají v platnosti, viz § 19 odst. 1 tohoto zákona.

Další zvláštní opatření v tomto zákoně ve vztahu k členům voleného orgánu právnických osob se týká prodloužení funkčního období do uplynutí třech měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádných opatření při epidemii. To platí, i když funkční období uplynulo do jednoho měsíce po skončení mimořádných opatření. Pokud funkční období uplynulo před účinností tohoto zákona a ještě nedošlo k jiné volbě, se souhlasem člena orgánu se jeho funkce obnovuje a zaniká uplynutím třech měsíců po skončení mimořádných opatření.

Dále se zde uvádí další zvláštní opatření ve vztahu k projednání řádné účetní závěrky obchodní korporace, což se týká i družstev, pokud by zákonná lhůta k projednání řádné účetní závěrky měla uplynout dříve než tři měsíce po skončení mimořádných opatření, uplyne tři měsíce po něm, nejpozději však do 31. 12. 2020. Podrobný výklad k těmto opatřením bude uveden samostatně.

Další diskuze se rozvinula především k otázkám nájmu k bytu a k otázkám poskytování úvěru Státním fondem pro rozvoj bydlení. Zde vyvstala problematika družstevního nájmu a využití tohoto opatření i pro družstevní byty. Ačkoliv dopisem ministryně Dostálové se potvrdil názor, že odklad nájmu se družstevních bytů netýká, zůstává tato otázka nejistá. Argumentováno je tím, že družstevní nájem je pouze úhrada vlastních nákladů bez zisku a nejedná se o komerční, spotřebitelský nájem. V žádném případě však by neplacení nájmu v rozhodné době nebylo důvodem k vyloučení vzhledem k § 3 zákona o nemožnosti ukončit nájem v ochranné době z důvodů neplacení nájmu v rozhodné době. Právo ukončit nájem z jiných důvodů (např. vyloučením) než je neplacení nájmu, však není dotčeno. Viz. § 3 odst. 3 zákona č.209/2020 Sb.

Tato obsáhlá diskuze vyplynula potom ve formulaci poslaneckého tisku č. 815, který byl přijat jako zákon č.209/2020 Sb. dne 27. 4. 2020 a jako Informace č. 14 je zveřejněný na našich webových stránkách. Zákon pracuje se dvěma pojmy – Rozhodná doba od 12. 3. 2020 nejpozději do 31. 7. 2020 a Ochranná doba od 27. 4. 2020 do 31. 12. 2020. V tomto zákoně se zejména stanoví, že pronajímatel nemůže v ochranné době jednostranně ukončit nájem z důvodu, že nájemce je v prodlení s placením nájemného, pokud toto nastalo v rozhodné době, tj. v době od 12. 3. 2020 nejpozději do 31. 7. 2020. Nájemce musí doložit, že neplacení nájmu v rozhodné době je důsledkem omezení plynoucího z mimořádného opatření. Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Ochranná doba skončí nejpozději 31. 12. 2020.

S touto problematikou souvisí i cenové moratorium na nájemné z bytu platné od 24. 4. 2020 vydané nařízením vlády č.202/2020 Sb., podle kterého nebylo možné zvyšovat v této době nájemné z bytu. Dne 1. 6. 2020 vláda zrušila toto cenové moratorium, které pozbyde platnosti dnem účinností nového (zrušujícího) nařízení vlády č. 265/2020 Sb., a to dnem následujícím po dni jeho vyhlášení ve Sbírce zákonů, moratorium tak pozbylo platnosti i účinnosti dne 5. 6. 2020. Na našem webu jde o Informaci č. 12 v „nouzovém stavu“ a skončení je v informaci č. 2 v „mimořádných opatření“.

Zákon dále upravuje některá opatření, která se týkají odložení splátek úvěru poskytnutého SFRB a dále změnu zákona č. 67/2013 Sb., kde se odkládá lhůta pro vyúčtování služeb nejpozději do 1. 9. 2020.

Dále byl přijat zákon č. 210/2020 Sb., kde se obdobně odkládá platba nájmu u nebytových prostor sloužících k podnikání, která je zveřejněna jako Informace č. 15 na našich webových stránkách a našich členů se týká jen výjimečně.

Všechny tyto zákony a další opatření přijaté ve stavu legislativní nouze nabyly účinnosti dnem vyhlášení ve Sbírce zákonů.

Kromě těchto krizových opatření také probíhala závěrečná projednání jednak velké novely ZOK, přijaté v březnu tohoto roku pod č. 33/2020 Sb. s účinností od 1. 1. 2021 a novely občanského zákoníku pod č. 163/2020 Sb., přijaté rovněž v březnu s účinností od 1. 7. 2020, která se zejména týká bytového spoluvlastnictví. V této novele je i část týkající se bytových družstev. Oba zákony jsou zveřejněny na našich webových stránkách a podrobné informace k nim, také v Informaci č. 17. Informace k novele občanského zákoníku je uvedena zvlášť v tomto čísle bulletinu a rovněž na našich webových stránkách v sekci pro členy. K oběma zákonům připravujeme metodický pokyn pro změny stanov BD a SVJ, kterých se novely dotknou.

Protože mimořádná opatření trvají i nadále, kancelář spolku pracuje v omezeném rozsahu a převážně elektronickou cestou. Doporučujeme proto sledovat naše webové stránky, kde budou nadále podávány další důležité informace pro vaši činnost.

 

 

JUDr. František Lebl, předseda SMBD ČR