x
Je zpracováván návrh mimořádného opatření při epidemii pro právnické osoby a je projednáván sněmovnou pod č. poslaneckého tisku 807. Práva a povinnosti tohoto opatření v souvislosti s COVID – 19 však vznikají a trvají jen v době mimořádného opatření. Našich BD se týká hlava IV. Tento navrhovaný text obsahuje:
Zvláštní opatření ve vztahu k rozhodování orgánů právnických osob - zejména možnost rozhodovat mimo zasedání per/ rollam /pokud to výslovně stanovy nezakazují. U BD se totiž nepoužije § 652 ZOK může tedy takové rozhodování být použito i pro shromáždění delegátů a to i v případě, že to stanovy neobsahují. Ostatní podmínky pro rozhodování per rollam v zákoně však zůstávají v platnosti. To znamená např. že SVJ nemůže konat hlasování on-line s ohledem na §1212 OZ, který vyžaduje vlastnoruční podpis vlastníka. Rozhodování musí být tedy písemné.
Zvláštní opatření ve vztahu k členům volených orgánů při uplynutí jejich funkčního období v době mimořádných opatření při epidemii se toto funkční období prodlužuje do uplynutí 3 měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii; to platí i tehdy, uplyne-li funkční období v době 1 měsíce ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření. Umožňuje se kooptace i když to stanovy neobsahují. Prodloužení funkčního období se podle přechodných ustanovení týká i situace, kdy by funkce skončila před přijetím tohoto zákona, avšak po dni mimořádného opatření při epidemii. V tomto případě se funkce obnovuje /prodlužuje/ a zaniká až po 3 měsících následujících po skončení mimořádného opatření.
Zvláštní opatření ve vztahu k projednávání řádné účetní závěrky tyká se BD a i zde se prodlužuje lhůta o tři měsíce po skončení mimořádného opatření při epidemii nejpozději však do 31.12.2020
Tento návrh vznikl také z podnětu družstevních svazů a jeho obsah také reagoval na vaše četné dotazy, které jsme zaznamenali na toto téma. Nemůžeme ovšem předjímat v jaké podobě, bude tento krizový zákon poslaneckou sněmovnou ve zkráceném řízení přijat. Podáváme vám jej proto, jako předběžnou informaci. Ke dni závěrky bulletinu nebyl ještě zákon přijat. O jeho přijetí a úplném znění vás budeme informovat na našich web. Stránkách.
Z dalších legislativních opatření, kterých se účastníme je připraven a vládou projednán návrh dalšího zákona, který bude sněmovnou projednán na 43. zasedání dne 7.4.2020 pod číslem poslaneckého tisku 815 . Návrh zákon obsahuje tyto záležitosti.
Opatření pro zmírnění dopadů epidemie na nájemce prostor sloužících k bydlení
- Pronajímatel nemůže v ochranné době/tj od nabití účinnosti tohoto zákona do 31.5.2021/ jednostranně ukončit nájem z důvodů, že nájemce je v prodlení s placením nájmu, pokud prodlení nastalo v rozhodné době/ tj. od 12.3. do 30.7. 2020/ a současně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii. Nájemce doloží. okolnosti, které mu znemožňovaly řádnou úhradu nájemného.
Neuhradí-li nájemce v ochranné době pohledávky, které byly splatné v rozhodné době může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby (pozn. toto platí i pro vyloučení z BD). Toto opatření neznamená, že se ruší povinnost hradit služby. Úplná informace na toto téma je uvedena dále.
Opatření ke zmírnění dopadů epidemie na příjemce úvěru od SFRB
SRFB na žádost příjemce úvěru může odložit splatnost jistiny a příslušenství úvěru na dobu do 30.11.2020 doloží-li příjemce úvěru neschopnost splácet úvěr v důsledku mimořádných opatření při epidemii.
Vyúčtování a finanční vypořádání nákladů na plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty
Jedná se o úpravu zák.č.67/2013 SB. o službách Povinnost poskytovatele služeb podle § 7 odst.1 tohoto zákona doručit vyúčtování do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období se odkládá do 1.7.2020
Povinnost poskytovatele a příjemce služeb provést finanční vyrovnání podle § 7 odst.3 tohoto zákona pokud povinnost nastala do 31.12.2020 se odkládá do 31.5.2021
Ke konání shromáždění vlastníků včetně schválení řádné účetní závěrky a vyúčtování cen služeb v nouzovém stavu je podrobně uvedeno v článku na našich web stránkách v členské sekci.
Současně MSp připravilo návrh opatření na zmírnění dopadu epidemie na nájemce prostor sloužících k podnikání. Opatření je obdobné jako u nájmu bytu. Tento návrh naleznete na našich stránkách po jeho přijetí.
Dále už jen upozorňujeme na novelu zákona o obchodních korporacích, která byla přijata pod č. 33/2020 Sb. a je v úplném znění na našich webových stránkách.
Rovněž novela občanského zákona, která bude účinná od 1.7.2020, a čeká na podpis prezidenta republiky. O těchto obsáhlých novelách budeme podávat komentář později.
ODŮVODNĚNÍ OPATŘENÍ V OTÁZKÁCH TÝKAJÍCÍCH SE NÁJMU
Považujeme za nezbytné uvést na pravou míru podstatu opatření schválených vládou, které se týkají ukončení nájmu. V řadě případů se totiž jedná spíše o zjednodušení problému při pochopení a výkladu těchto opatření. Je třeba především zdůraznit, že navrhovaná úprava v žádném případě neznamená, že nájemce není povinen hradit nájemné, že se mu vlastně odpouští, a tím méně, že jde o jakýsi návod pro neplacení. Tak to v žádném případě není.
Cílem navrhované úpravy je ochránit ty nájemce, kteří se v důsledku krizových opatření ocitnou v tak tíživé situaci, že by úhrada, byť jen části nájemného byla pro ně likvidační. Z tohoto důvodu je požadováno, aby nájemce doložil pronajímateli odpovídajícím a hodnověrným způsobem, že nemá dostatečné příjmy z důvodů krizových opatření spojených s výskytem koronaviru. Pokud nájemce bude nečinný, neprodleně a bez zbytečného odkladu nedoloží pronajímateli absenci příjmů, ochranné opatření se na něj nevztahují.
Lze předpokládat, že řada pronajímatelů vnímá krizovou situaci a sama se s nájemcem dohodne na přechodně nižším nájemném, či si sami dohodnou splátkový kalendář, který bude pro obě strany vyhovující.
Nájemce si sám musí uvědomit, že ochrana, která je mu navrhovanou úpravou poskytována, je časově omezená, a i v případě jejího oprávněného využití, jej vzniklé závazky do budoucna značně zatíží, přičemž bude vystaven možnosti okamžité výpovědi v případě nesplnění povinností spojených s úhradou závazků vůči pronajímateli, včetně úroků z prodlení. Lze proto očekávat, že toto opatření využijí skutečně jen ti nejpotřebnější.
Návrh zákona neruší povinnost hradit služby. Pokud tedy nájemce nebude hradit zálohy na úhradu služeb spojených s bydlením, ochrana se na něj nevztahuje.
Považujeme za nezbytné též upozornit, že v těch případech, kdy si nájemce a pronajímatel sjednali jistotu, lze na úhradu vzniklých nedoplatků v prvé řadě použít takto složené prostředky a není třeba přistupovat k využití ochrany navrhované v krizovém zákoně. Jistotu pak nájemce v přiměřené době opětovně navýší.
Ochrana nájemce tedy spočívá v tom, že v případě, kdy nemá dostatečné příjmy z důvodů krizových opatření spojených s výskytem koronaviru SARS-CoV-2, nemůže pronajímatel nájem ukončit po stanovenou dobu z důvodu neplacení nájemného. Doba splatnosti pohledávek, které se staly splatnými v době trvání mimořádného opatření při epidemii, bude prodloužena do konce ochranné doby. Po uplynutí této doby může pronajímatel nájem vypovědět, a to bez výpovědní doby.
Nic se nemění na tom, že pronajímatel může nájem ukončit z jiných zákonných důvodů, anebo v případě, kdy k neplacení nájemného došlo před začátkem rozhodné doby, tedy před 12. 3. 2020.
Tímto zákonem je také stanovena nezbytná minimální ochrana pronajímatele, pokud by se v důsledku ochrany nájemce ocitl sám ve značné nouzi. Pronajímatel však může tuto ochranu uplatnit nejdříve po skončení nouzového stavu.
Zvláštní pozornost je třeba věnovat úpravě bytových družstev. Pokud se jedná o stávající bytová družstva, je třeba vnímat jejich rozdílné postavení. Problémy mohou nastat zejména v těch případech, kdy družstva nevytvářejí zisk, neboť nájemci družstevních bytů hradí pouze náklady spojené s provozem domu. Mezi tyto náklady lze zařadit především úhradu pojistného, daně z nemovitosti a správu domu. Lze dovodit, že všechny nezbytné náklady, které družstvo musí kontinuálně nést, nadále musí být ze strany nájemců, členů družstva hrazeny, neboť absence jejich úhrady by mohla ohrozit chod domu.
Z výše uvedeného vyplývá, že každý nájemník musí platit nájemné, a to hned nebo v odůvodněných případech částečně nebo později. Pouze ti, jejichž situace úzce souvisí se současnou situací, tedy, jejichž příjem se výrazně snížil v souvislosti s mimořádnými opatřením, mohou čerpat určité úlevy, avšak po přechodnou dobu. Po skončení mimořádných opatření bude muset nájemník do konce května 2021 dlužnou částku plně uhradit včetně úroků z prodlení. Co se týká poplatků za služby, povinnosti tyto platit nájemník zbaven není.
